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北京盈科（廈門）律師事務(wù)所（以下簡稱“盈科”）自 2013 年 4 月開

始到 7 月為止，已經(jīng)陸續(xù)接受廈門閩南古鎮(zhèn) 156 位業(yè)主的委托，追究翔鷺

（廈門）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“翔鷺”）在閩南古鎮(zhèn)商品房中

逾期交房的違約責任。接受委托以來，盈科積極組成律師團隊、管理團隊，

團隊成員分工明確，有計劃有策略地為業(yè)主完維權(quán)，以期維護各位業(yè)主最大

的權(quán)益。

從 7 月 15 日開始，對于我們具體工作的進展，以及業(yè)主們關(guān)心的法

律問題，我們會以制作期刊的形式，不定期向業(yè)主們匯報工作情況。也期

望通過這種形式，讓業(yè)主們了解、監(jiān)督并完善我們的工作，歡迎業(yè)主們積

極與我們溝通，多提寶貴意見！

一、盈科的工作進展

㈠ 實地調(diào)查取證。

1、2013 年 4 月 9 日到 12 日，我們前往閩南古鎮(zhèn)交房現(xiàn)場，陪同業(yè)主

交房，查看交房流程和細節(jié)，并給準備交房的業(yè)主提出如何防范交房風險

的法律意見。如在交房確認書上備注“保留本人追究翔鷺開發(fā)商逾期交房

的法律責任”等。

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2、2013 年 4 月 12 日，在團隊仔細分析購房合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)

閩南古鎮(zhèn)當前并不完全符合交房條件（見附圖一）。于是我們迅速采取證

據(jù)保全措施，并通知廈門鷺江公證處的工作人員前往現(xiàn)場做證據(jù)公證（見

附圖二）。

3、2013 年 4 月到 7 月，多次陪同業(yè)主前往交房現(xiàn)場了解近期交房動

態(tài)。多次與開發(fā)商代表，招商公司負責人，其他辦案律師交流，積極爭取

調(diào)解機會，協(xié)調(diào)訴訟和招商工作。

㈡ 準備訴訟材料

在對本次逾期交房事件的發(fā)展動態(tài)充分了解的基礎(chǔ)上，我們團隊多次

開會分析現(xiàn)有掌握的證據(jù)，討論法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，總結(jié)以下訴訟策略

和計劃：

1、對于已交房的業(yè)主。

已交房的業(yè)主，表明已初步認可翔鷺所交付的房屋（房屋有重大質(zhì)量

問題除外），逾期時間相對確定，即從合同約定的交房日期起算到交房當

日為止，因此逾期賠償金也相對確定，應(yīng)盡早起訴。我們于 2013 年 4 月

24 日將起第一批已交房業(yè)主的起訴材料交于廈門海滄法院，目前等待法院

的開庭通知。

2、對于未交房的業(yè)主。

首先，根據(jù)我們掌握的證據(jù)，翔鷺通知交房時，閩南古鎮(zhèn)并不完全符

合交房條件，業(yè)主可以合法拒絕交房。我們于 2013 年 5 月 8 日開始，陸

續(xù)給翔鷺發(fā)了 84 封律師函（見附圖三），要求：A 翔鷺賠償業(yè)主逾期交房

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的損失；B 宣告因閩南古鎮(zhèn)不符合交房條件本人拒絕交房。

該律師函的作用：A 主動規(guī)避業(yè)主未交房的法律和商業(yè)風險;B 對律師

函進行了公證（公證書還未送達，下一期附圖），作為開庭的證據(jù)之一。

其次，發(fā)送律師函后，我們積極和翔鷺法務(wù)部溝通，尋求調(diào)解。但翔

鷺的回復(fù)為“業(yè)主人數(shù)眾多，無論哪個方案都會有人不接受，目前公司不

愿意調(diào)解”。

最后，準備起訴材料。未交房的業(yè)主可以延長逾期時間，避免交房后

未出租的損失，也可以相對主動的觀察事件走向。我們會陸續(xù)把未交房業(yè)

主的起訴材料報到法院。

㈢ 委托內(nèi)容之外的工作

1、2013 年 4 月 18 日，我們在廈門市湖里區(qū)殿前街道辦的邀請下，參

加第一次業(yè)主和翔鷺的調(diào)解大會，會上盈科律師代表業(yè)主方的提出三點訴

求，并積極和街道辦的領(lǐng)導(dǎo)和翔鷺代表磋商，但翔鷺代表態(tài)度強硬，表示

翔鷺未違約，不予主動賠償。

2、2013 年 5 月 12 日，我們在廈門漢格置業(yè)有限公司戴總的邀請下，

參加業(yè)主大會。在會上，解答業(yè)主關(guān)于本事件的法律問題，并協(xié)助選出各

地業(yè)主代表。

3、2013 年 5 月 23 日，我們前往廈門市湖里區(qū)殿前街道辦詢問閩南古

鎮(zhèn)業(yè)主代表會成立相關(guān)事宜，并反饋給業(yè)主代表，溝通后續(xù)工作步驟。

4、2013 年 4 月至今，協(xié)助業(yè)主了解招商動態(tài)，并積極利用電話、郵

件、qq 等多種方式回復(fù)業(yè)主的疑問，并給出相關(guān)的意見指導(dǎo)。

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二、閩南古鎮(zhèn)業(yè)主法律問題答疑

㈠ 翔鷺為什么要否認逾期交房？他們是掌握了充分的證據(jù)嗎？

在商品房買賣關(guān)系合法有效的前提下，開發(fā)商逾期交房，是常見的違

約行為。在廈門地區(qū)，如建發(fā)、明發(fā)、中駿等一些比較大的開發(fā)商，也常

常出現(xiàn)逾期交房的情形。但通常情況下，開發(fā)商會積極與業(yè)主們協(xié)商，主

動賠償。翔鷺在此次事件中，從一而終的表現(xiàn)出強硬的態(tài)度，原因是多方

面的。據(jù)我們分析，本次逾期事件涉及人員眾多，逾期時間較長，若一次

性主動賠償，賠償金額近億，加上翔鷺內(nèi)部人事變動，外部與招商公司關(guān)

系惡變等等原因，作出當下的反應(yīng)也屬正常。

而在本次事件中，翔鷺逾期交房事實明顯，嚴重違反合同約定，按照

法律規(guī)定和合同約定應(yīng)向業(yè)主支付賠償金，業(yè)主們無須擔心和質(zhì)疑。即使

翔鷺有“由于不可抗力導(dǎo)致交房遲延”的合理延期理由，也要負舉證責任，

而據(jù)法律和合同對“不可抗力”的要求，翔鷺實難舉證可以延期 10 個月。

翔鷺不主動賠償，又不明確解釋原因的行為目的在于先讓大家交房，再以

訴訟拖延賠償時間。

㈡ 為什么要訴訟？

在我們處理的眾多逾期交房的案例中，開發(fā)商對于逾期賠償?shù)膽B(tài)度至

關(guān)重要。翔鷺在街道辦的調(diào)解中，在我們的主動求和中，甚至在法院的訴

前調(diào)解中，都表現(xiàn)出不予調(diào)解，目前對于逾期賠償，只能通過訴訟。

㈢ 未交房的業(yè)主收到翔鷺的催交房函，怎么辦？要不要去交房？

我們代表未交房的業(yè)主在收到催交房函之前已經(jīng)給翔鷺發(fā)了律師函，

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提前規(guī)避未交房的己方責任，收到該函的業(yè)主無須擔心。

對于要不要交房，根據(jù)目前的情況，我們的建議是先不交房，原因如

下：1、據(jù)我們掌握的證據(jù)，可以在起訴時延長逾期時間，盡量挽回未出

租的損失；2、目前招商無實質(zhì)性進展，一旦交房，不僅需要自己承擔物

業(yè)費等，還不能避免無法出租的損失；3、交房只是一個手續(xù)問題，可以

結(jié)合訴訟和招商的進展，特別是招商順利后，再去交房不遲。

當然，若為了配合業(yè)主代表成立業(yè)主委員會等其他合理的原因，需要

滿足一定交房數(shù)量時，可以由業(yè)主代表協(xié)調(diào)大家進行交房，我們愿意協(xié)助

業(yè)主代表的工作。

㈣ 為什么到現(xiàn)在還沒有開庭，沒有結(jié)果？你們律師是不是跟翔鷺

串通好了損害業(yè)主的利益？

我們從 4 月底第一批起訴材料報到海滄法院后，向法院全面反映案

件情況。法院也同時接收了其他律師的起訴材料，意識到本案件屬于群體

性事件，又涉臺，需要慎重處理。在政府的指導(dǎo)意見下，法院希望盡量調(diào)

解結(jié)案。法院通知律師簽了預(yù)立案調(diào)解申請書，即先接收我們的立案材料，

并沒有正式立案，等法院先介入調(diào)解后，依情況通知律師正式立案。按照

廈門法院的規(guī)定，法院可以在 2 至 3 個月內(nèi)決定是否立案，如遇特殊情況

還可酌情延長。但是翔鷺逾期事實已達到立案標準，我們已經(jīng)積極跟法院、

其他代理律師溝通，希望法院能在近期正式立案。只有待法院立案后，才

能開庭（民事訴訟流程見附圖四）。

盈科律師事務(wù)所作為一家全球化律師服務(wù)機構(gòu)，致力于為客戶提供全

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球商務(wù)法律服務(wù)。總部設(shè)于北京，目前在國內(nèi)已有 20 家分所，外海有 16

家分所。我們非常認真且慎重的對待閩南古鎮(zhèn)項目，并非單純?yōu)榱吮敬卧V

訟糾紛，我們希望可以和各位業(yè)主保持長久合作關(guān)系，以期在未來的生活

工作中，為大家提供法律服務(wù)。因此，我們本次挑選了管理團隊 4 人，律

師團隊 6 人組成服務(wù)團隊，分工明確地為委托我們的業(yè)主提供法律服務(wù)，

但因本次事件人數(shù)眾多，涉及利益關(guān)系復(fù)雜，結(jié)果未必一日而成，希望業(yè)

主可以耐心的等待訴訟結(jié)果，并再次提醒大家當前的重點在于招商，這才

是影響閩南古鎮(zhèn)長遠發(fā)展的根本。

最后，需要強調(diào)的是，盈科到目前為止，未給翔鷺提供過任何法律服

務(wù)，服務(wù)團隊里也沒有任何個人關(guān)系，且根據(jù)律師職業(yè)守則，無論哪位代

理律師，既然首先接受了業(yè)主的委托，就不能再私下與翔鷺就本案達成任

何有損業(yè)主利益的協(xié)議。我們不會為了利益罔顧法律，也請業(yè)主既然委托

了我們，就要跟我們統(tǒng)一戰(zhàn)線，信任我們，共同追求最利于業(yè)主利益的結(jié)

果。

關(guān)于本案的任何法律問題，請隨時與我們聯(lián)系！

項目總監(jiān) 柯欣律師

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