【問】布魯斯：你好老師，看你們新聞說集體土地將建成租賃房，那是不是意味著農(nóng)村土地會更值錢了？這條政策會在別的城市執(zhí)行嗎？我老家是漳州的。另外還有一個問題，集體用地將建租賃房，那是不是意味著小產(chǎn)權房會更值錢了？一些地段好的小產(chǎn)權房能買嗎？麻煩幫忙分析分析，謝謝。

【答】謝康：關于利用集體用地建設租賃住房的試點方案，我們公眾號昨晚發(fā)布的頭條文章已經(jīng)有做過詳細的解讀，下面我針對這份方案談談個人的理解，僅供參考：

1、從《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見，到包括廈門在內(nèi)的13個城市被列為首批開展住房租賃的試點，種種跡象表明，目前包括廈門在內(nèi)的部分城市住房供應正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購租并舉”。參與本次試點的13個城市，全部為中國的核心城市（也是房價較高的熱點城市）。由此可見，中央建立“租售并舉”的決心是很大的，此舉也可以理解為“長效機制”出臺的前奏。

2、從購到租，不僅意味著房地產(chǎn)市場在供應端開始“補短板”，也是調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變。以往的歷次調(diào)控側(cè)重點都在控制房價，而租售并舉的核心是建立多元化的住房供應體系，以滿足居住需求，這也是短期調(diào)控政策向長效機制建設的轉(zhuǎn)變。

3、政策的出發(fā)點是毋庸置疑的，但怎么實施才是關鍵。房價高的根本原因是附加在房子背后對優(yōu)質(zhì)資源的占有，比如自然環(huán)境、教育、交通、醫(yī)療等。“居者有其屋”的目標并不難實現(xiàn)，難以實現(xiàn)的是社會資源的公平分配。

再回到你的問題，部分熱點城市的農(nóng)村集體建設用地確實更值錢了，但這條政策是否會在別的城市全面推行，目前還不知道，像漳州這種城市，短期內(nèi)并沒有跟進的意思（即使跟進，也不意味著漳州全市的農(nóng)村集體用地都會跟著吃香，只有小部分城市周圍的農(nóng)村集體用地可以享受政策紅利），因此，你不要抱有太大的期望。

關于小產(chǎn)權房是否值得入手的問題，我們欄目曾經(jīng)做過多次分析，因為小產(chǎn)權房在產(chǎn)權性質(zhì)上的限制，其在流通環(huán)節(jié)方面是不受法律保護的，即使昨天公布的試點方案中，也依然未對小產(chǎn)權房性質(zhì)的變更做過明確的表述。

在廈門，不少人以低于市場的價格買入小產(chǎn)權房，下一步或許就將面臨被逐漸的清理，這不是危言聳聽，集體用地建設租賃房的改革初衷并不是要鼓勵大家購買小產(chǎn)權房，而是通過給小產(chǎn)權房正名，使其成為合法的出租房。原來“黑著賣”的小產(chǎn)權房，通過改革也可以收租金，還有可能享受城市福利以及法律的保護，僅此而已。

小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正的可能性幾乎不存在，買了小產(chǎn)權房的人，可能在未來很長一段時間，都會面臨各方面的壓力，但沒辦法，任何不合法的東西都只能算是投機，是投機就要做好付出代價的準備。而對于更多的城市居民來說，大量小產(chǎn)權改租，將極大的平抑商品房租金，未來會出現(xiàn)商品房租金大幅下降，小產(chǎn)權租金上漲，從而基本拉平在一個水位線的情況，而租房大量供應，對于繼續(xù)控制房價，將起到重要作用。