深圳熊大  S叔投資日記  今天

大家好，我是S叔，很多熟悉我的老鐵都知道S叔是一個(gè)買房投資愛好者，每到一座城市開會(huì)或旅游，都會(huì)先考察一下當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，我在國內(nèi)和海外也都投資過房產(chǎn)。

通過這幾年自己親自買房的經(jīng)歷，我深刻地意識(shí)到其實(shí)房產(chǎn)投資這件事的坑實(shí)在是太特么多了，很多人辛辛苦苦賺的錢，因?yàn)橘I錯(cuò)了房，不僅沒賺到房產(chǎn)增值的錢，甚至被套牢；賺的錢都交了房子貸款，而且房子還貶值，欲哭無淚。

買房可以說是很多人這輩子最大的一筆投資了，那到底應(yīng)該怎么買？買房的投資邏輯到底又是什么？

今天呢，我請(qǐng)到了我的房產(chǎn)投資大牛朋友，熊大老師，他來深圳19年，買了19套房。還幫助粉絲配置了300多套房子，是真正的實(shí)戰(zhàn)派投資高手。關(guān)鍵是熊大對(duì)于房產(chǎn)投資領(lǐng)域有自己一套獨(dú)特的見解，一套深刻的房產(chǎn)投資底層邏輯。

希望他的觀點(diǎn)對(duì)你有幫助，讓你買房不踩坑，讓資產(chǎn)增值幫助你實(shí)現(xiàn)人生躍遷。

推薦 / Spenser

了解我的朋友都知道，我是做實(shí)業(yè)起家，現(xiàn)在進(jìn)入房產(chǎn)投資領(lǐng)域，已經(jīng)在深圳建倉超過十幾套房。

我認(rèn)為，對(duì)于普通人來說，買房就是最好的創(chuàng)業(yè)。

創(chuàng)業(yè)和買房，都需要投入資金，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，找好項(xiàng)目，用心運(yùn)營，最終才能成功賺錢。

普通人資金有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，輕易創(chuàng)業(yè)很容易一夜返貧。

而相對(duì)于創(chuàng)業(yè)的九死一生，買房賺錢的成功率無疑要高出不少，只要大方向正確，實(shí)現(xiàn)盈利并不困難。

在我看來，如果你的最終目的，是為了賺錢改善生活，那么不需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，好好買房也能達(dá)到同樣的效果。

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我這人有個(gè)習(xí)慣，凡事都會(huì)以終為始。

做任何一件事情，我都會(huì)問自己三個(gè)問題：

我想要什么結(jié)果？

怎么樣才能達(dá)到這個(gè)結(jié)果？

現(xiàn)有的做法是否有效？

先制定目標(biāo)和想要的結(jié)果，然后根據(jù)結(jié)果反推，需要哪些條件，應(yīng)該做哪些事情，做到真正的有的放矢。

買房也是一樣，大家買房肯定不是為了支持中國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，而是為了享受更好的生活品質(zhì)，并獲得資產(chǎn)升值的收益。

通過買房賺錢，其實(shí)并不丟人。

我其實(shí)搞不太懂，為什么很多人總認(rèn)為，只有為企業(yè)工作才最有價(jià)值，自己996加班才最有成就，每年糾結(jié)于10-20%的漲薪幅度，卻對(duì)影響他家庭財(cái)富、每年有幾十萬利潤的房產(chǎn)投資嗤之以鼻？

對(duì)普通人來說，買房賺錢才是正道。

要知道，工作和投資都是途徑，結(jié)果都是為了賺錢。哪個(gè)渠道賺錢容易，哪個(gè)渠道賺得多，那個(gè)就值得花心思去重點(diǎn)研究。

明確目標(biāo)后，下一步要做的，就是確定賺錢模式，你需要知道，到底怎么賺錢，賺誰的錢？

是賺超發(fā)貨幣的錢？城市紅利的錢？還是供需矛盾的錢？

這些問題沒有標(biāo)準(zhǔn)的答案，但會(huì)影響你后續(xù)的投資戰(zhàn)略，包括到底是短炒還是長持？買哪個(gè)城市？選擇哪些區(qū)域等等。

想清楚怎么賺錢后，你還需要知道賺誰的錢？下一個(gè)買家為什么要買你的房子？背后的邏輯和原因是什么？

問自己：我房子的獨(dú)特賣點(diǎn)是什么？是因?yàn)楸阋�？能解決學(xué)位？交通方便？還是有投資價(jià)值？

等到以上問題，你全部都能回答清楚之后，你買房賺錢的方向，也就相當(dāng)清晰了。

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確定好目標(biāo)和賺錢方式后，接下來要做的就是制定戰(zhàn)略方案，明確要做哪些事情。

首先，你要結(jié)合自身情況，做個(gè)初步判斷，自己到底能有多少買房預(yù)算。

很多人之所以買房糾結(jié)，就是因?yàn)榉績r(jià)太高，而且有明顯的總價(jià)約束。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳70%以上二手房的成交價(jià)，都在600萬以下，大多數(shù)人其實(shí)買不起太貴的房子，天花板擺在那里。

所以這里有兩條經(jīng)驗(yàn)：

第一、不要輕易買太貴的房子，因?yàn)榻拥闷鸨P的人數(shù)不多；

第二、你買房的時(shí)候，比起想買哪里，更重要的是，能買在哪里。

第一點(diǎn)很好理解，第二點(diǎn)是什么意思？

就是先關(guān)注，在這個(gè)預(yù)算的總價(jià)約束下，你能選擇的片區(qū)和房產(chǎn)有哪些？是否符合你的訴求？

如果符合，那當(dāng)然最好，繼續(xù)對(duì)比篩選即可，如果不符合，要么就想辦法增加預(yù)算，通過借錢或融資的方式，要么則是調(diào)整預(yù)期，排好優(yōu)先級(jí)學(xué)會(huì)放棄。

我接觸過不少客戶，他們最大的問題，就是什么都想要，但預(yù)算卻不夠。本身目標(biāo)就不清晰，而且在戰(zhàn)略上也是各種搖擺糾結(jié)，于是錯(cuò)過買房的最好時(shí)機(jī)。

正確的做法，應(yīng)該是至少準(zhǔn)備兩套方案，一個(gè)你本身就買得起的方案，一個(gè)你是借錢才能買得起的方案。

借錢有成本，不可能沒有上限，所以你必須估算出，你能借多少錢，借完你能有多少買房預(yù)算。

然后再根據(jù)兩個(gè)預(yù)算價(jià)格區(qū)間，作為約束條件，去篩選到底能買哪里？哪個(gè)區(qū)域的什么房子符合這些條件？

做完篩選后，你會(huì)得出你實(shí)際可選的區(qū)域范圍和房源清單，最后要做的，就是結(jié)合你前面的目標(biāo)，用評(píng)分制確定最優(yōu)選擇。

做完這些步驟，相信你對(duì)于要去哪里看房，有哪些房源可選，就能做到心中有數(shù)了。

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想清楚有哪些選擇之后，接下來要做的，就是一些落地實(shí)操上的問題。

比如，怎么選籌？怎么弄到房票？怎么解決資金？

選籌上，根據(jù)總價(jià)約束，初步的篩選方案已經(jīng)完畢，剩下的更多是做選擇判斷，即在同樣的預(yù)算下，憑什么A比B要好？

答案要結(jié)合你的目標(biāo)和價(jià)值排序來看，你得問自己兩個(gè)問題：

哪一個(gè)房子未來漲幅更快？

我更看好房子中的哪一個(gè)品質(zhì)？

你需要做好功課，研究深圳房價(jià)的歷史漲幅排名中，有哪一類的房子漲幅最快？搞清楚背后的原因，然后再做出選擇。

如果有條件的，建議可以實(shí)地踩盤去調(diào)研一下，自己用親身來感受，為什么這樣的房子，這幾年能漲的這么快？

房圈里有句著名的名言，要看房200套。在我看來，追求數(shù)字沒有意義，更多的是要想清楚為什么看房以及怎么看房。

看房最重要的目的，是為了建立正確的價(jià)值認(rèn)知，看得多了，你才會(huì)知道什么是好房子，什么是好價(jià)格。

既然是為了建立認(rèn)知，那么看房首先要做的，一定是先看各片區(qū)的“龍頭盤”和高漲幅盤。

只有先知道這個(gè)片區(qū)里，大家公認(rèn)最好的樓盤，以及大家喜歡的盤長啥樣，把握住區(qū)域偏好之后，后續(xù)選籌才會(huì)更加有針對(duì)性。

因?yàn)橘嶅X最終一定要靠賣房，所以了解生活在這一片區(qū)的人們喜歡什么就相當(dāng)關(guān)鍵，否則很容易買到價(jià)值錯(cuò)配的坑盤被套牢。

舉個(gè)例子，在羅湖其實(shí)是大面積的房子單價(jià)更貴，而且樓盤有沒有花園，價(jià)格也是天壤之別，有興趣的朋友，可以仔細(xì)想想背后的原因。

了解微觀市場后，還要對(duì)宏觀周期有所判斷。

雖然我們都說深圳的樓市，只有上漲和待漲兩個(gè)狀態(tài)，但中國整體的樓市是政策市，需要密切關(guān)注政策和風(fēng)口的走向。

這里暫不展開，說三個(gè)值得關(guān)注的要點(diǎn)：

第一、高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于樓市的態(tài)度，決定了后續(xù)樓市的風(fēng)向；

第二、城市和信貸的基本面情況，決定了樓市的動(dòng)能是否充足；

第三、當(dāng)?shù)囟�手房的成交量價(jià)，反映了現(xiàn)在市場的熱度。

樓市的節(jié)奏，基本取決于這三個(gè)點(diǎn)，把握好這些，再做到了解市場，賺錢落地也就有了相當(dāng)大的可行性。

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最后要做的，只是兩個(gè)字，算賬。

無論是首付不夠，還是想多買幾套，最終都離不開借錢。

學(xué)會(huì)借錢，在房產(chǎn)投資中尤為重要，因?yàn)榻桢X能產(chǎn)生杠桿，所以才能獲取更大的收益。

前面的文章也說過，借錢有成本，但借錢很重要，所以需要做好成本管理。

有貸款需求時(shí)，可以直接先貸款，然后在用后續(xù)的低息貸款，逐漸替換高息貸款，把低利率的貸款，作為長期資金，高利率的貸款，作為短期資金。

做到長短期資金組合搭配，確保最終算下來的加權(quán)貸款利率低于8%即可。

除了算資金成本，還要去精算房產(chǎn)的持有成本。

這里給大家舉個(gè)例子，以260萬總價(jià)房子，面積57平方，首付60萬，按首套利率5.15%，貸款30年等額本息來算。

每個(gè)月月供要花10920元，前5年月供中的本金為2350元，假設(shè)租金月收入5800元（實(shí)際也可以做到）。

那么簡單測算下，由于月供有一部分是自己的本金，所以每月月供差額是10920-2350-5800=2770元，年差額乘以12個(gè)月=33240元，除以260萬=1.28%

1.28%是什么呢？是這套房子的持有成本。

意思是，前5年買房的每個(gè)月月供除去本金加租金，月差額在2770元左右，年差額為33240元，總價(jià)260萬的房子，只要每年漲1.28%就可以覆蓋這筆成本。

那么假設(shè)60萬首付，是按0.6%的利率借的呢？

60萬首付的獲取成本是3600元，由于拆借乘以12個(gè)月=43200元，43000+33240（年差額）=76240，除以260萬=2.94%。

2.94%，指的是如果房子首付都是借的，那么只要每年房價(jià)漲2.94%，就可以覆蓋成本。

當(dāng)然這個(gè)算法，只是簡單模擬，實(shí)際情況比較復(fù)雜，等額本息前期基本都是利息，算法是基于5年后就出售來算，大家可以重點(diǎn)參考這個(gè)邏輯。

我想說的是，算好賬你其實(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，借錢不用過分擔(dān)心，買房也沒想象中的這么貴。

當(dāng)然前提還是你足夠?qū)�業(yè)，算好了賬，并做足了現(xiàn)金流儲(chǔ)備。

最后，總結(jié)一下，買房和企業(yè)經(jīng)營，的確有著很多共同之處，都需要明確賺錢模式、制定合適戰(zhàn)略、建立戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢并且做好財(cái)務(wù)規(guī)劃。

可以毫不夸張的說，買房其實(shí)就等同于創(chuàng)業(yè)，想做好每個(gè)步驟，其難度不亞于經(jīng)營一家小型的公司。

你要做的，就是用企業(yè)經(jīng)營的思維，把這家“公司”做大做強(qiáng)，最終走向上市，實(shí)現(xiàn)真正的財(cái)務(wù)自由。

如果你有房產(chǎn)投資的需求，你可以添加我的好朋友熊大個(gè)人微信，他一定能幫你打開思維。