廈門同城化導(dǎo)致多地現(xiàn)恐慌性購(gòu)房？

住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計(jì)8月份二三線城市限購(gòu)令靴子落地。

　　住建部給出的新增限購(gòu)城市名單的建議5條標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。

　　住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購(gòu)范圍內(nèi)。

　　記者注意到，這五大標(biāo)準(zhǔn)為二三線城市限購(gòu)指明方向，均有很強(qiáng)的操作性。僅第一條，至少就有10個(gè)城市名列其中。值得一提的是，本周四，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，漲幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在70個(gè)城市新建商品住宅指數(shù)中，明確限購(gòu)的39個(gè)城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，非限購(gòu)的31個(gè)城市的平均漲幅為4.66%，而限購(gòu)最嚴(yán)格的京滬廣深四特大城市的同比漲幅僅為3.85%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購(gòu)依然是目前最有效的樓市調(diào)控手段，二三線城市限購(gòu)令若在8月底前出臺(tái)，首先會(huì)壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二三線城市也將會(huì)步一線城市“量?jī)r(jià)齊跌”的后塵。

◎部分城市現(xiàn)恐慌性購(gòu)房

“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)最旺盛的銷售季，9-11月三個(gè)月時(shí)間，在很多城市的銷售量接近全年的一半。然而有專業(yè)機(jī)構(gòu)分析，政府將在8月底前，對(duì)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施“限購(gòu)”，以壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”市場(chǎng)反彈。

據(jù)北京中原透露，按住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況報(bào)告上交住建部，是否采取必要措施限購(gòu)，也將包含在這份報(bào)告內(nèi)。

江蘇省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，7月底，住建部已向各省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)主管部門下發(fā)通知，要求各地對(duì)照“五條標(biāo)準(zhǔn)”先行自查，并據(jù)此擬定需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市名單。其“五條標(biāo)準(zhǔn)”是：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購(gòu)房比例較高的城市；群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。

針對(duì)“限購(gòu)”問(wèn)題，中原地產(chǎn)最近對(duì)全國(guó)15個(gè)省的50個(gè)尚未“限購(gòu)”的二三線城市做了一份調(diào)研。調(diào)研反映出，由于50個(gè)未“限購(gòu)”二三線城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市2011年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調(diào)控的影響較小，市場(chǎng)依然保持原有的發(fā)展軌跡。

但引人注意的是，在被調(diào)研的50個(gè)城市中，無(wú)一城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。其中37個(gè)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，其余13個(gè)城市的價(jià)格則基本持平，持平的13個(gè)城市分別分布在江蘇省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省這7個(gè)省。

受周邊核心城市出臺(tái)“限購(gòu)”政策的影響，部分二三線城市承接了部分來(lái)自這些核心城市的投資或自住需求。舉例來(lái)說(shuō)，由于福建省的廈門出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州市；由于北京出臺(tái)了“限購(gòu)”政策，部分外地打工者無(wú)法在北京買房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地。

另一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，部分未限購(gòu)城市投資比重過(guò)高。50個(gè)未“限購(gòu)”城市中有18個(gè)城市的本地人房產(chǎn)投資比重超過(guò)20%，投資比重為10%-20%之間的城市為14個(gè)，剩余18個(gè)城市本地人投資比重小于10%。投資比重超過(guò)20%的18個(gè)城市均為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的二三線城市，包括江蘇省的常州、鎮(zhèn)江、昆山、太倉(cāng)；山東省的濰坊、威海、煙臺(tái)、淄博；浙江省的象山、嘉興；遼寧省的盤錦、丹東、營(yíng)口、普蘭店等城市。50個(gè)未“限購(gòu)”城市中有14個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重超過(guò)20%，外地人購(gòu)房比重占10%-20%之間的城市為12個(gè)，剩余24個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重小于10%。

目前人們普遍認(rèn)為，限購(gòu)政策的出臺(tái)已是“板上釘釘”，但二三線城市樓市的限購(gòu)政策遲遲未見(jiàn)落地，社會(huì)上已經(jīng)議論紛紛，顯然二三線城市的限購(gòu)政策將直接反映出地方利益與監(jiān)管層博弈的最終結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士分析，如果調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)限購(gòu)城市受到未限購(gòu)爆發(fā)上漲的影響也出現(xiàn)反彈。限購(gòu)政策擴(kuò)大的消息發(fā)出后，最近很多城市已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。鑒于中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中存在較大差異性，“限購(gòu)”政策不應(yīng)“一刀切”，但對(duì)于純粹外地投資需求占比較高的城市則應(yīng)盡快拿出“限購(gòu)”政策。