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        我們分析了島內(nèi)買房，從確定性角度，買地鐵盤更穩(wěn)，思明區(qū)有些學(xué)區(qū)不錯(cuò)，又有地鐵，且是樓梯房社區(qū)
        
		
        
			
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			作者：公眾號(hào)轉(zhuǎn)載  來(lái)源：公眾號(hào)  發(fā)布時(shí)間：2021-10-05 08:14:24
        




			
         【天哥問(wèn)答】
        問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)天哥，廈門哪里有投資機(jī)會(huì)？
        答：上期，我們分析了島內(nèi)買房，從確定性角度，買地鐵盤更穩(wěn)，思明區(qū)有些學(xué)區(qū)不錯(cuò)，又有地鐵，且是樓梯房社區(qū)，單價(jià)也便宜的樓盤，未來(lái)還是有價(jià)值的，無(wú)論短期價(jià)值還是長(zhǎng)期價(jià)值。
        廈門島外，未來(lái)保值兩要素：學(xué)區(qū)+地鐵，學(xué)區(qū)是指該區(qū)中等偏上學(xué)區(qū)。保值，指的是能夠抵御通貨膨脹或利息。同安環(huán)東海域頂級(jí)學(xué)區(qū)除外。
        今天，我們繼續(xù)談?wù)剰B門，福州和泉州的朋友莫急。
        【理解廈門價(jià)格邏輯】
        

        上期，我們談到，廈門島內(nèi)的價(jià)格體系無(wú)限接近深圳羅湖，并分析了深圳羅湖的房?jī)r(jià)走勢(shì)邏輯。今天，我們從城市板塊價(jià)值角度，繼續(xù)理解廈門價(jià)格體系。
        從吸血（輻射）角度，廈門島內(nèi)類似深圳南山，吸血全市購(gòu)房者；島外則是各自吸血各區(qū)。南山定位深圳科創(chuàng)中心，產(chǎn)業(yè)聚集，總部云集，教育發(fā)達(dá)（學(xué)區(qū)很好）。廈門的大企業(yè)基本都在島內(nèi)，企業(yè)總部也匯聚島內(nèi)，教育發(fā)達(dá)。由于島內(nèi)和島外各區(qū)四通八達(dá)，加上島內(nèi)外教育不均衡，招生政策不均衡，所以島內(nèi)是廈門房產(chǎn)價(jià)值高地。
        島內(nèi)的資金密度，人口密度，地均GDP密度均是遙遙領(lǐng)先。如果島外買房，最多只能保值外，那么島內(nèi)才有機(jī)會(huì)真正暴擊。
        廈門島內(nèi)價(jià)格梯隊(duì)，思明西部/會(huì)展北/五緣灣是第一梯隊(duì)。思明學(xué)區(qū)云集，即使多校劃片，也改變不了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)云集的現(xiàn)狀，升學(xué)率、優(yōu)秀率非常理想。而島內(nèi)其它梯隊(duì)，主要是由學(xué)區(qū)和樓齡在綜合影響背后的價(jià)格。
        如果島外不能代替島內(nèi)，在某個(gè)宏觀領(lǐng)域稱王，那么島內(nèi)永遠(yuǎn)是價(jià)格高地。深圳羅湖定位是國(guó)際消費(fèi)中心，福田是金融中心，南山是科創(chuàng)中心，寶安是前海外溢，廈門呢？廈門行政中心在島內(nèi)，總部企業(yè)在島內(nèi)，金融中心在島內(nèi)，在十四五規(guī)劃中，廈門島外發(fā)展的概念是新城概念，并無(wú)全市中心定位，這點(diǎn)對(duì)于分析廈門房產(chǎn)投資邏輯至關(guān)重要！
        

        這個(gè)邏輯適用于其它城市。如泉州，泉州鯉城區(qū)定位是科教中心，豐澤區(qū)定位是行政中心，大泉州市級(jí)中心，正是因?yàn)閮蓞^(qū)定位各有千秋，所以未來(lái)兩區(qū)房?jī)r(jià)能夠互掰手腕。如武漢，光谷定位高科技產(chǎn)業(yè)中心，武昌定位商務(wù)中心，漢口定位是金融中心，所以光谷核心區(qū)、武昌核心區(qū)、漢口核心區(qū)房?jī)r(jià)互掰手腕。當(dāng)然，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)梯隊(duì)并非簡(jiǎn)單據(jù)此來(lái)看，核心原則是這個(gè)城市不同板塊房?jī)r(jià)能夠互掰手腕的權(quán)重因子，在此不多作贅述，有機(jī)會(huì)再深聊。
        自此，答案清楚。廈門島外房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)超過(guò)島內(nèi)嗎？不能。
        再談島外，島外的房?jī)r(jià)核心區(qū)在哪里？我們從十四五規(guī)劃找答案，集美重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域是集美新城，同安是環(huán)東海域，海滄是馬鑾灣新城和海滄灣，翔安新城就很多了，需要進(jìn)一步深入分析。島外各區(qū)新盤拿地價(jià)和預(yù)售價(jià)是一面鏡子，能夠反映出各區(qū)價(jià)值的差異。
        【理解廈門熱點(diǎn)邏輯】
        我們先看島外。
        

        島外房?jī)r(jià)哪里漲的快？廈外集美校區(qū)服務(wù)片區(qū)、同一濱海和廈門實(shí)驗(yàn)中學(xué)服務(wù)片區(qū)，這是學(xué)區(qū)供需矛盾導(dǎo)致，這里都是熱點(diǎn)板塊。其次是教育配套規(guī)劃升級(jí)區(qū)域，或者十四五規(guī)劃的核心區(qū)域。
        

        熱點(diǎn)分為真熱點(diǎn)和偽熱點(diǎn)。真熱點(diǎn)是持久的，偽熱點(diǎn)是短暫的。島外新盤要銷售，必然是社會(huì)聚焦熱點(diǎn)，但是不是所有的盤是真熱點(diǎn)。廈門的新盤邏輯，基本上都是老漢推車型，通常都是比二手房貴，一次次突破島外價(jià)格天花板。好的新盤，往往會(huì)在開(kāi)發(fā)期間，引入了好的學(xué)校，能夠給社會(huì)大眾帶來(lái)持久的預(yù)期，或者是在核心規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由規(guī)劃來(lái)引領(lǐng)預(yù)期，又或者是地鐵盤、海景盤等永久性關(guān)注點(diǎn)來(lái)吸引購(gòu)買人群。而啥熱點(diǎn)都沒(méi)有的新盤，房子賣完后就銷聲匿跡了，這種就是偽熱點(diǎn)。真熱點(diǎn)不一定有投資價(jià)值，但是偽熱點(diǎn)一定是最差的投資標(biāo)的。
        

        島外二手房補(bǔ)漲區(qū)域，往往就是學(xué)區(qū)+地鐵型，或規(guī)劃新城核心區(qū)，再或者是由于真熱點(diǎn)新盤帶來(lái)的周邊二手房配套升級(jí)導(dǎo)致。島外二手房不怎么漲的盤，并不一定是賣不動(dòng)的盤，往往是角落盤，或者是學(xué)區(qū)不好的盤，或者是有重大缺陷的盤。
        所以，島外買房，有經(jīng)驗(yàn)的廈門朋友，往往會(huì)看新盤周邊規(guī)劃，看看會(huì)不會(huì)給周邊二手房帶來(lái)配套升級(jí)。有一類朋友，往往會(huì)提前關(guān)注控規(guī)，看看哪些小區(qū)周邊有住宅地塊和教育地塊。上期我們說(shuō)到，島外學(xué)區(qū)+地鐵盤是真熱點(diǎn)區(qū)域，具備長(zhǎng)跑效應(yīng)。如果目前只有地鐵（或規(guī)劃地鐵），就得研究周邊有沒(méi)有規(guī)劃學(xué)校。
        島外買房，專業(yè)要求度比島內(nèi)要高。因?yàn)闃鞘蟹只瘯r(shí)代，島內(nèi)是吸血型。
        島內(nèi)熱點(diǎn)邏輯，往往是拆遷預(yù)期、規(guī)劃預(yù)期、打新預(yù)期等等。熱點(diǎn)邏輯，從務(wù)實(shí)角度來(lái)講，本質(zhì)就是板塊邏輯，將一個(gè)區(qū)的個(gè)個(gè)區(qū)域分為個(gè)個(gè)子單元板塊，逐個(gè)研究。島內(nèi)，由于學(xué)區(qū)屬性的天然優(yōu)勢(shì)，大部分區(qū)域都是熱點(diǎn)區(qū)域。
        【理解廈門調(diào)控邏輯】
        廈門是典型的土地財(cái)政城市，其實(shí)也沒(méi)啥，大多數(shù)一二線城市都是如此。地鐵、機(jī)場(chǎng)、橋梁都很費(fèi)財(cái)力，人口快速涌入的城市需要更多公共配套建設(shè)諸如學(xué)校、公園、文體設(shè)施建設(shè)等。
        廈門好地塊賣一塊少一塊，所以廈門也在通過(guò)大力拆遷，來(lái)供應(yīng)新的地塊，因?yàn)橄∪保再u價(jià)很高，大家自行體會(huì)。調(diào)控的前提絕對(duì)不是革自己的命，要建立在土地財(cái)政健康有序增長(zhǎng)的前提之下。
        

        調(diào)控分為全國(guó)調(diào)控和地方調(diào)控。全國(guó)調(diào)控往往一盤棋，比如二手房限貸，直接捏住牛鼻子。地方調(diào)控，則如上面所說(shuō)，適而有度，不能影響土地財(cái)政，與之最直接關(guān)聯(lián)的是新房銷售。所以地方最關(guān)注的往往就是新房銷售去化周期。新房去化慢，庫(kù)存去化周期久，往往下次拍地時(shí)流拍或底價(jià)成交，這是地方不愿意看到的。因此，地方調(diào)控，往往是針對(duì)二手房調(diào)控，對(duì)開(kāi)發(fā)商這塊相對(duì)寬松些。而二手房調(diào)控，由于置換鏈條會(huì)影響到新房去化，所以也會(huì)松弛有度。
        

        比如2017年暫停委托公證，后面偷偷放開(kāi)；比如2019年初趁著買房需求旺盛，通過(guò)親兒子的品牌效應(yīng)疊加少許漲幅來(lái)刺激樓市；比如辦理技能落戶如XX師來(lái)解決購(gòu)房資格等。這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，其實(shí)和全國(guó)各城市調(diào)控政策基本一樣的，并不奇怪，而最讓人擔(dān)心的是，全國(guó)有些城市讓一些平臺(tái)取消了二手房成交記錄，或公布二手房指導(dǎo)價(jià)，相信廈門不會(huì)這么做。
        事實(shí)上，取消二手房成交記錄并非明智之舉，是雙刃劍。實(shí)際來(lái)看，是明顯利于新盤成交的，但是也會(huì)間接影響二手置換鏈條。北京今年上半年老早就下架了成交記錄，深圳不但下架了二手房成交記錄，連二手房真實(shí)在售價(jià)都沒(méi)了，廣州也于9月下架了二手房成交記錄。上海自2021年3月隱藏成交記錄，9月份又公布了二手房成交記錄。
        上海舉動(dòng)，讓全國(guó)所有購(gòu)房者心中舒了一口氣。畢竟，看不到成交記錄，買房猶如盲人摸象，有實(shí)力的購(gòu)房者會(huì)買新房，想換房的購(gòu)房者就痛苦了，因?yàn)榭床坏蕉址砍山挥涗�，肯定�?huì)對(duì)自己賣房有影響，畢竟買房者連“淘筍”都沒(méi)機(jī)會(huì)了。
        像泉州就下架了二手房成交記錄，這肯定會(huì)嚴(yán)重影響到泉州二手房交易效率，好在泉州新房二手房倒掛，暫時(shí)還可以支撐一段時(shí)間。而對(duì)于公布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，也是扣人心弦，比如深圳，指導(dǎo)價(jià)一年一定，下一次指導(dǎo)價(jià)會(huì)比上次指導(dǎo)價(jià)高還是低，高多少還是低多少呢？未來(lái)會(huì)不會(huì)一直不取消？其它二手房交易指導(dǎo)價(jià)的城市呢？這些都會(huì)嚴(yán)重影響到購(gòu)房者心理預(yù)期。
        廈門一向比較低調(diào)，手段也沒(méi)那么“粗暴”，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相對(duì)友好得多。
        【理解廈門未來(lái)漲幅邏輯】
        全國(guó)來(lái)看，這輪漲幅雖然妖，但是幅度大不如從前，盡管經(jīng)營(yíng)貸大行其道，利率超低。深圳南山平均漲幅也就50%，和以前翻倍差很遠(yuǎn)。當(dāng)樓市從普漲時(shí)代進(jìn)入分化時(shí)代，注定了這個(gè)趨勢(shì)。有理由相信，下一輪漲幅比這一輪漲幅還要低。
        過(guò)去十年，我國(guó)GDP翻番，而新一輪十四五規(guī)劃來(lái)看，2035年GDP翻番，這主要是由于我們GDP已高，增速在變緩。深圳十四五規(guī)劃及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，到2035年GDP翻番。陜西省也是同樣目標(biāo)。泉州GDP目標(biāo)是2035年為2020年的2.8倍，廈門和福州沒(méi)有明確具體目標(biāo)。
        按照上頭提出的房?jī)r(jià)增速和GDP增速相適應(yīng)的精神，未來(lái)房?jī)r(jià)增速放緩是大勢(shì)所趨，樓市分化一定會(huì)更加嚴(yán)重。廈門未來(lái)買房，專業(yè)性會(huì)更強(qiáng)，閉眼買房時(shí)代悄然落幕。
        但是，房?jī)r(jià)依然會(huì)繼續(xù)漲，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浭窍♂屘炝總鶆?wù)的最好工具。漲幅多少更多取決于購(gòu)房者的專業(yè)度。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，階層固化也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
        由于時(shí)間關(guān)系，今天就分享到這里，能夠領(lǐng)悟多少，就看各位的天賦了。有句話說(shuō)的挺好，如果房產(chǎn)投資做的好，我們現(xiàn)在奮斗一年，相當(dāng)于下一代少奮斗5年。房?jī)r(jià)不會(huì)就此止步，能不能給下代創(chuàng)造好的起點(diǎn)，就靠各位努力了。
        

			
			
        


        



        
			
        
				
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