“借名”買房有四大風險

　　為了享受首套房的優(yōu)惠折扣，而借用他人名義買房，其實存在很多風險。福建信海律師事務所林敏輝律師提醒，借用他人名義買房，很容易產(chǎn)生法律糾紛，容易帶來四大風險。首先，如果名義產(chǎn)權人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權或收回購房款都很困難。其次，如果名義產(chǎn)權人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);再次，如果名義產(chǎn)權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承;第四，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使名義產(chǎn)權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權人名下，也要負擔相應的稅費。

　　林敏輝還說，對于這類借用他人名義買房所產(chǎn)生的糾紛，由于法律上首先推定不動產(chǎn)權屬證書上的登記人是產(chǎn)權人，作為實際購房人要推翻法律上的這種推定，必須提供充分的證據(jù)來證明實際購房人與名義產(chǎn)權人是一種委托代理關系，同時還必須有證據(jù)證明購房款是實際購房人直接支付的。這些證據(jù)最好在糾紛發(fā)生前就準備好，在糾紛發(fā)生后再去收集這些證據(jù)往往會很困難。

借殼協(xié)議是否有效

【案件重現(xiàn)】
許多人都聽說過“借殼上市”，但很少有人聽過“借殼”買房吧？下面要說的就是一個“借殼”買房的典型案例。趙甦是政府某日資企業(yè)主管，自200年開始投資房產(chǎn)，先后在中山區(qū)、沙河口區(qū)和旅順買了三套商品房。2005年9月，趙甦得知其單位同事錢某（已婚）獲得了購買經(jīng)濟適用房的資格，遂與其協(xié)商，由自己頂替錢某購買經(jīng)濟適用房。雙方簽訂了《關于經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的協(xié)議書》，約定“趙甦以錢某的名義購買經(jīng)濟適用房；由趙甦支付房款及一切稅費；房屋雖登記在錢某名下，但趙甦擁有該房屋的所有、使用、收益、處分的權利；趙甦一次性向錢某支付3萬元補償金”。協(xié)議簽訂后，雙方均依約履行了協(xié)議，趙甦以人民幣16萬元購得了該經(jīng)濟適用房，該房屋登記在錢某名下，但一直由趙甦管理和出租。2008年6月，意想不到的事情發(fā)生了，錢某的妻子因為與丈夫感情不和，到法院起訴離婚并要求分割丈夫名下的經(jīng)濟適用房。前日，趙甦來所里咨詢，錢某的妻子是否有權分割房屋？                                                                                    
【律師分析】
在本案中，趙甦和錢某簽訂的《關于經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的協(xié)議書》是否具有法律效力呢？根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，購買經(jīng)濟適用房的的家庭必須符合一定的條件。本案中，趙甦并不符合購買經(jīng)濟使用房的條件，卻享受了國家的政策優(yōu)惠，以國家限定的價格購買房屋；錢某明知趙甦不具有購買經(jīng)濟適用房的資格，為了私利答應由趙甦” 頂替”自己購買經(jīng)濟適用房。錢某和趙甦的行為是損害社會公共利益的行為，根據(jù)《合同法》第五十二條第（4）款的規(guī)定，二人簽訂的《關于經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的協(xié)議書》應屬無效合同。
那么，錢某的妻子是否有權分割房屋呢？根據(jù)《物權法》第九條、第十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立自登記之日發(fā)生法律效力。該經(jīng)濟適用房登記在錢某名下，是發(fā)生在錢某與妻子婚姻存續(xù)期間的，因此，該經(jīng)濟適用房應當屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時，雙方應依法對該財產(chǎn)進行分割。                              
【法院判決】
法院經(jīng)過審理，最終判決該房屋屬于錢某夫妻的共同財產(chǎn)，將該房屋判歸錢某所有，錢某向其前妻支付18萬元補償金（該房屋當時的市場評估價格為36萬元）。但根據(jù)實際情況，趙甦確系該房屋的實際出資人，錢某夫婦取得該房屋的所有權屬不當?shù)美�，因此，錢某應返還趙甦16萬元購房款及利息。
【后記】
趙甦和錢某之間的協(xié)議最終被法院認定無效，雖然法院判決錢某返還趙甦16萬元購房款及利息，但當時該房屋的市場估價已經(jīng)達到了36萬余元，這中間的損失由誰來承擔呢？建議讀者還是不要妄圖鉆法律的空子吧。