昨晚，翔安房價突破5萬的消息刷屏了。

我上網(wǎng)查了一下，原來是國貿(mào)學原，集美新學區(qū)房，5號樓1梯1002擬售價格51462元/平方米，面積45.49平。

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這里科普個小常識，在廈門，通常認為，除了頂樓，電梯房的樓層越高越好。

比如一棟樓有11層，那10樓最好。

國貿(mào)學原的房價分布情況是什么呢？

2樓202單價47162

6樓602單價49312

7樓702單價49849

8樓802單價50387

9樓902單價50925

10樓1002單價51462

11樓1102單價50387

2樓最低，8樓與頂樓11樓單價相等。

這說明，開發(fā)商認為，這棟11樓的樓盤，最好的樓層依次是10樓，9樓，8樓=11樓，7樓，6樓，5樓，4樓，3樓，2樓。

而非電梯房，除了1樓，樓層越低越好。比如2樓3樓最好，頂樓最不好。

如果1樓沒住戶，2樓最好。

因為2樓不僅不像1樓那么潮，而且可以放任小朋友在家里拍籃球，跑跑跳跳，或者玩跑步機，也不怕吵到樓下住戶。

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而除了這套51462的，其他同樣四五十平小戶型的房子，單價均價在4.8萬左右。

而1號樓3號樓等100多平的戶型，單價要低一些，普遍在4.2-4.7萬。

這次國貿(mào)學原賣的大多是40-60平小戶型，可能主要是面向剛需。

而建發(fā)書香府邸，肯定更貴，因為建發(fā)的牌子更香。而且建發(fā)的房子肯定好賣，肯定搶光。

所以，未來翔安“學區(qū)房”房價突破5萬，毫無懸念！

但為什么這里的“學區(qū)房”要加引號呢？

因為，翔安，沒有真正意義上經(jīng)歷過中考考驗的學區(qū)房，不論是科技中學分校，還是雙十中學分校，都還沒中考過呢，誰也不知道成績?nèi)绾危�只能靠猜�?/p>

而翔安本區(qū)的學校，中考成績都一言難盡，至今，同翔片區(qū)最好的學校依然是同安一中。

事實上，2016年后，翔安房價漲上3萬多，高價接盤翔安新房的人，這幾年房價不漲反跌，據(jù)說某些樓盤虧了30%，可謂是虧了房價又虧利息，

現(xiàn)在翔安大多數(shù)項目的月均銷售套數(shù)只能維持在十幾套左右，成交量慘淡。

總之，房產(chǎn)投資的秘訣就是——相對低價時買入。

千萬別在相對高價時接盤。

比如2016年初，集美海滄房價都往三四萬奔了，翔安還是一萬多，那翔安就是相對低估，這就是相對低價，可以抄底。

但到了2016年下半年，翔安房價直奔三萬多，而集美海滄還是三四萬，但翔安城建，學區(qū)等配套遠不如集美海滄，這時候就是相對高價，千萬別去接盤。

可惜很多人不懂，還是被傻傻忽悠去翔安接盤新房。

翔安南部的新學區(qū)，主要指這兩個：

1、廈門雙十中學翔安校區(qū)初中部

如圖，片區(qū)內(nèi)的兩個新房樓盤，分別是建發(fā)書香府邸，與國貿(mào)學原。圖片左上角的紅色圓圈是保利和光城悅，學區(qū)屬于科技中學翔安初中部。

配套小學是實驗小學翔安校區(qū)，就在國貿(mào)學原門口。

中學是廈門雙十中學翔安校區(qū)初中部。

目前國貿(mào)學原的售價是4.2到5.1萬之間。

以下部分是效果圖。

建發(fā)書香府邸，售價還沒出，我估計也不低。

以下部分是效果圖。

該學區(qū)售價與海滄，集美同等樓盤價格相比，持平或更高。

雖然也是實驗小學分校+雙十中學分校的親兒子配置，但未來成績與海滄，集美同等親兒子相比，會如何？

我個人認為不確定性較大。

5萬的價格，比島內(nèi)普通中學片區(qū)的房價還要高。

而海滄最好的學校，中考成績也就相當于島內(nèi)普通中學。

翔安最好的中學，未來成績，未必就能比海滄最好的中學好到哪里去。

反正這種價格我不敢買，寧可買島內(nèi)或集美、海滄。

2、科技中學翔安校區(qū)

科技中學翔安校區(qū)，該片區(qū)最方便的樓盤就是保利和光城悅，直接就坐落在學校隔離。

而且樓盤前后各有一個地鐵站，真的很方便。

售價3萬5，我去年覺得很貴很貴，不值得。

現(xiàn)在與國貿(mào)學原比起來，又覺得好像也不是那么貴？

邊上有個shopping mall，閩籃城市廣場，生活倒是挺方便。

如果不是科技中學實力一般，這個地段我倒是覺得還不錯。

另一個不好的地方是，周邊的二手房，只要2萬多。那這價格差可大了去了。

3、翔安的學區(qū)屬性不強，但買房性價比還可以，因為翔安就是廈門周邊房價制低點。本篇順便介紹一下翔安普通學區(qū)或無學區(qū)的低價樓盤。

先從新店開始吧。

廈門有沒有越賣越便宜的樓盤？

有。

首開領(lǐng)翔，樓盤巨多，一年一年開出來賣，近幾年的賣價，高——低——更低——反彈。

最高到最低，差價可以有30%。

但這個樓盤其實我還挺喜歡的，因為——便宜��！

首開領(lǐng)翔國際，2014年建成，目前單價2.3萬。

首開領(lǐng)翔上郡，一期2017年建成，近期成交單價2.2-2.5萬；二期2018年建成，近期成交單價2.1-2.2萬；三期沒查到數(shù)據(jù)，應(yīng)該是2019年，最近沒成交，普遍掛2.6-3萬，但我看到還有一套賣2.2萬的，聲稱低于原購價，可謂割肉。

特房美地雅登，從一期賣到四期，從一里賣到六里，從2009年建到2013年。均價在2.4萬到2.6萬左右。

其實我覺得住在新店的首開與美地雅登還挺快樂的，因為便宜，房子還大。

我參觀過這里的房子，有些朋友真的買得很大，180平，疊墅，都有。

現(xiàn)在也就2萬多，真心不貴，只是沒有好學區(qū)。

4、馬巷

馬巷比新店還遠一些，但由于翔安只要出了隧道，交通就不擁堵。

以如果自駕，其實從島內(nèi)到翔安南部新城，新店，馬巷，通勤時間其實差距不大。

聯(lián)發(fā)欣悅學府，建成時間沒查到，但確定是這幾年建成的，因為幾年前我去看過，單價2.2萬。主打概念是翔安一中，所以名字里有個學府二字。

聯(lián)發(fā)也是建發(fā)集團旗下的地產(chǎn)公司，品質(zhì)都很好。

特房黎安小鎮(zhèn)，也是近幾年的次新房，2.5萬左右，牌子不如聯(lián)發(fā)，賣得比聯(lián)發(fā)還貴。

萬科金域緹香，單價2萬8。在馬巷西邊。

百項細節(jié)，品質(zhì)優(yōu)裝，但最近好像有業(yè)主去拉橫幅了，不知道有什么問題。

最近也實質(zhì)性降價。

馬巷比新店更遠，但房價比新店貴，應(yīng)該是翔安一中的緣故。

5、廈大翔安校區(qū)邊上的新樓盤。

單價3萬，我都不想吐槽了。

同樣沒學區(qū)，論距離比新店還遠，價格比新店樓盤還貴。

如果自住，那沒話說。投資就算了。

總結(jié)：

翔安實驗小學分校——雙十中學分校的學區(qū)，是翔安的親兒子學區(qū)，對應(yīng)樓盤是國貿(mào)學院，建發(fā)書香府邸，單價從4.2萬到5萬以上。

但學區(qū)質(zhì)量未知，不確定性較高。

翔安科技中學分校，對應(yīng)樓盤是保利和光城悅，3.5萬，便宜一些，但學區(qū)要差一些。

新店，馬巷就沒什么好學區(qū)可言了，屬于廈門周邊房價制低點，次新房2.2萬就能買得到。

如果看重學區(qū)房，我不建議買翔安學區(qū)房，因為性價比不如島內(nèi)與海滄集美。

如果對學區(qū)不看重，可以考慮新店，馬巷的次新房，2.2萬就能買得到。如果買舊一些的，1萬多的也找得到。

最后提醒一下。

翔安現(xiàn)在主要的賣點是新房，但比起二手房，新房的風險特別高，特別容易出幺蛾子。

比如說：

1、賣房時開發(fā)商跟你拍胸脯保證的優(yōu)秀學區(qū)，突然變卦。

比如集美某學區(qū)，當初開發(fā)商說可以分配到外國語集美分校，結(jié)果學校蓋好了，所謂外國語集美分校，掛羊頭賣狗肉，實為西亭學校，從管理層到師資都與島內(nèi)的廈門外國語學校沒關(guān)系，真正的集美學區(qū)親兒子是外國語集美校區(qū)，一字之差，謬以千里。

2、賣房時當優(yōu)秀學區(qū)房賣，等學校參加了中考，成績卻很差，那學區(qū)房就失了成色，變得不那么學區(qū)。這種風險也是存在的。

3、賣房時，規(guī)劃好的地鐵站，突然就平移個幾百米，地鐵房就顯得不那么地鐵，這種情況在廈門也發(fā)生過，我就不點名了。

或者是規(guī)劃好的商場，都過去十幾年了，還沒蓋起來，這種情況別說島外，就連島內(nèi)也有。

4、原先當海景房，江景房賣的樓盤，后來沿海沿江一面又蓋了幾棟高樓，就沒海景了。

比如當初海峽國際一期，一開始大多數(shù)樓盤都是海景房，后來二期蓋起來了，擋在一期前面，一期某些海景房就顯得不那么海景了。

再后來會展片區(qū)的JFC，TFC，中航紫金等一系列商業(yè)高樓蓋起來，別說一期，連二期的海景房都少了。

5、精裝修貓膩。比如價值1000/平的裝修，賣你5000/平。住進去以后各種坑，這個大家都懂。

如果不送裝修的，那住進去的前5到10年，小區(qū)里天天有人裝修，那個噪音與粉塵污染啊。

當然，建發(fā)的新房，通常不會出幺蛾子。所以廈門人最認建發(fā)的牌子，有建發(fā)溢價。

但這個溢價如果從新房延續(xù)到二手房，我就覺得有點貴了。

總之，翔安的新房，坑特別多，歷史上買翔安新房，賺到錢的人很少，就算賺到錢了，也不如買島內(nèi)或者海滄，集美。

究其原因，廈門的經(jīng)濟總量不大，人口不多，資源外溢力量不足，能支撐起海滄，集美這兩個區(qū)，就很了不起了，實在沒有更多余的資源給翔安。

所以，翔安永遠只能做最后的補漲。

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