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廈門“小戶型”還沒絕版，但只有它能被無限看好
· 本文系商務評測購買邏輯
·「獨立觀點｜深度剖析｜硬核知識」的內容不變
最近很多人跟局長在聊一個事情，廈門出“地塊限套數”政策以來，是不是未來小戶型會更稀缺、受追捧。
那我要告訴你的是，不太對。
首先，這只是增量減少，但原本島內外小戶型的存量都不小。真正的邏輯：不是所有小戶型都會賣得貴。
所以，當局友在SM和萬達看到新項目--翔安·正榮府時，他便開始糾結，這種產品到底怎么選？局長認為，這要從幾個維度客觀看待。
1
只有一類小戶型，能被無限看好
價值底層邏輯看供需
廈門樓市行情里，島內房價高水位，大戶型總價門檻高，市場周轉也較慢。小戶型因為控總價，流通效率高，供不應求的市場，容易出現同一小區(qū)，小戶型通常多賣出1萬/㎡。
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如若是小戶型，又能傍上好學校，這樣的標的甚至可以沖上10萬/㎡，像實小旁的新華城，玉濱城等。
所以島內小戶型的底層價值邏輯已十分清晰。真實需求大，價值過硬才價格堅挺。
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那對于島外，小戶型又該如何看需求？
我們認為，可以從五個維度來判斷：價格基數、當地生態(tài)、是否好學校、與中心交通、租金收益。
按照這幾個選項看，島外也有賣得好的小戶型，但大都只占有1-2個資源優(yōu)勢，有名校的價格高，價格低的又沒名校。然后我們開頭說的翔安·正榮府，這五個維度都比較均好，又有一兩個長板，也成了值得關注標的。
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2
翔安空港新城的需求五維
夠不夠硬核？
價格基數越高，小戶型的相對需求越大
這邊的價格基數，主要看兩點，最高和均線。首先是，翔安南的最高點，已經破5萬/㎡，甚至趕超島內部分二手房價，而均價也已到3.5萬/㎡，按照主流80㎡來算，也要270萬起步。
面對高企的房價，理論上，低總價小戶型更容易走俏。
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看清當地生態(tài)，才能避坑“高位互接”
如若當地生態(tài)，主力是原住民換房，那首選肯定是換大，小戶型就難有出頭日。
只有當地生態(tài)，是以新進人口為主力，包括島內外溢或新廈門人登鷺，才能保證小戶型的熱度。
而今天，翔安空港新城就有這樣的頂級運氣，國家級戰(zhàn)略規(guī)劃，廈門政府傾力響應，一舉扭轉了當地生態(tài)。
0 1·
首先是，自帶光環(huán)的板塊被無限放大，如新機場、廈門大學翔安校區(qū)、臨空產業(yè)、科創(chuàng)產業(yè)等，都是高素質人口導入的超級載體。
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0 2·
再者，這些虹吸進來的人口，需求會容易導向小戶型 。
無房的，一般是年輕人，承價能力有限，需要性價比高的廈門房
有房的，對新區(qū)出價上限有限，如廈大40-50歲資深教師，孩子可能已經畢業(yè)，它的上限就是臥室+書房，基本上60多平兩房就足矣，其他的當然多多益善，但也只是錦上添花
0 3·
從中長線看，機場空港經濟帶來房價上漲預期強，因為購買力出價能力高。
我們來看幾個城市案例，從上海虹橋看，1921年建機場，1971年轉為民用。真正運營以來，對房價影響也是很明顯，2015年附近的項目首開約2.4萬/㎡，現在漲到約6.5萬/㎡。
我們也可以找個就近的城市，再看一遍。甚至是泉州這種調控很嚴厲、房價基數低的城市，也有機場附近項目沖到9千塊，而如今也漲到了1.1萬/㎡。
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從這兩個案例，可以看出今天翔安機場，還只是起點，真正的高峰會在三五年內持續(xù)疊高。因為人口導入大概是3-5年，等機場2025年建成時，所有配套、所有人、所有產業(yè)都必須同時到位啟動。
“廈大附屬”，一直是被低估的績優(yōu)股
在廈門，學校才是當下最強需求。但其實，除了一雙外，還有一個容易被忽視的頭部“尖子生”——廈大附屬。
之前，評測局就聊過，上一個廈大附屬是島內科技中學，雖然科技中學辦學最年輕，但已經追趕緊跟一雙外的步伐。
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而這一次廈大附屬實驗學校是“升級版”。
從辦學看，九年一貫制直升更穩(wěn)更確定，從師資看，有廈大院士韓家淮當校長，招聘的教師基本來自“985”“211”高校，更容易培養(yǎng)高品質生源。
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今天，也只有這樣的好學校，才能讓小戶型發(fā)光出彩。
新城與島內關系越緊密，整體價值越高
這樣的價值需求，也是瞄準標的不可缺少的要素。
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以馬鑾灣為例，這兩年為什么能這么熱？其實，從19年底，地鐵2號線通車運營，到今年第二西通道即將通車，都拉近了馬鑾灣與島內的距離。
再看臨港新城，雖然有公認的量級規(guī)劃和爆發(fā)力的配套，但因為離島內還隔著海滄新城，缺乏島內的直接外溢輻射。所以，今天從新城發(fā)展速度看，能與島內緊密直連，才是紅利外溢最捷徑。
然后回到今天的翔安空港新城，不只有地鐵3號線延長線加持，與島內密不可分的價值，可見一斑。
還有第二東通道的重大進展， 等完全通車后，以它的設計標準90公里計算，進島只要15分鐘，與集美新城、海滄新城進島時間相當。但集美破4破5的房價，海滄也超3.5萬，而翔安空港新城眼下不到3萬，是完全實打實的價格洼地。
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房住不炒下，租金收益開始成為一個關鍵考量
房住不炒，靠房產短線投機套利的時代已經過去。所以，現在更要關注現金流來源，看租房人口基數。
又因為學校人口和產業(yè)人口，是最龐大的租房需求。這對于翔安·正榮府來說，59㎡能改成極限的4房，按照一房800元算，一個月收入3200元，一年就有4.2萬。
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3
廈門核心地段小戶型，供給在收窄
廈門小戶型，收窄趨勢有兩大關鍵性因素：
原因一
從去年H2020P01地塊開始，之后廈門大部分土地供應基本有限套數。從項目的面積戶型配比，也看出是變現抑制小戶型數量，所以未來下戶型只會更加稀缺。
原因二
一直以來，做小戶型的意義，就是開發(fā)商為了拉高單價。但從去年開始，廈門已經有意在調整這種過熱現象，也只有市場的良性發(fā)展，對整個大環(huán)境才會大好。但也因為這種市場默契，今天再專門很刻意去做小戶型的動機就不高，因為限價在那里。
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在廈門，這樣的小戶型需求也較龐大，并進一步擴大化，但供應又相對有限，于是翔安小戶型，翔安·正榮府59㎡，控總價下，是眼下最值得放開想象的。
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作者：公眾號轉載
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