寫字樓需求持續(xù)活躍 租金水漲船高

　　DTZ戴德梁行租賃代理資料顯示，寫字樓需求上，金融行業(yè)和高科技行業(yè)表現(xiàn)尤為積極，且偏好最新入市的高端甲級(jí)寫字樓，新進(jìn)入廈門的金融企業(yè)以直接開設(shè)分公司為主，需求面積在400-600平方米，個(gè)別大型實(shí)力企業(yè)需求面積達(dá)到6800平方米;物流行業(yè)需求也相對(duì)積極，即有租約到期搬遷或者擴(kuò)租，也有新進(jìn)入廈門開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，需求面積基本達(dá)到1500-2000平方米，這類企業(yè)都偏好有眾多優(yōu)惠政策，且物流企業(yè)集中的保稅區(qū)。

　　供應(yīng)方面，鷺江道財(cái)富中心、湖濱南路源昌凱賓斯基、國(guó)際航運(yùn)中心的投入使用，為廈門島西部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來156000平方米的供應(yīng)量，雖然新增供應(yīng)的入市，使得西部甲級(jí)寫字樓的總體出租率由上半年的97.75%下降至年末的75%，但是持續(xù)活躍的需求，推動(dòng)租金由上半年的每平方米每月110-140元，上漲到年末的每平方米每月140-170元/平方米/月。在寫字樓售價(jià)持續(xù)攀升的同時(shí)，業(yè)主普遍對(duì)租金收入期待較高，寧愿物業(yè)招租期被延長(zhǎng)也不傾向于對(duì)租金做出更多的折讓，這也是促成租金上升的原因之一。

　　西部商務(wù)區(qū)高端化突出 新興商務(wù)區(qū)成未來供應(yīng)主力

　　銀行中心、國(guó)際銀行大廈和建行大廈等甲級(jí)高檔寫字樓作為21世紀(jì)以來廈門寫字樓市場(chǎng)的名牌，促使西部市區(qū)商務(wù)氛圍的成熟、金融中心地位的穩(wěn)固起著主力軍的作用，以優(yōu)秀的品質(zhì)吸引大量國(guó)際知名企業(yè)，穩(wěn)居出租率和租金的翹楚。2011年國(guó)際航運(yùn)中心和源昌凱賓斯基的入市給西部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)再添亮色，下半年財(cái)富中心的入市，開啟了西部市區(qū)甲級(jí)高檔寫字樓的又一新階段，將廈門西部甲級(jí)高檔寫字樓的整體素質(zhì)再提高一個(gè)層次。未來幾年內(nèi)，福隆總部大廈、世僑中心、裕景中心以及世茂海峽大廈等寫字樓也將以高端化、專業(yè)化強(qiáng)勢(shì)入市。

　　2011年廈門市寫字樓成交市場(chǎng)以五緣灣營(yíng)運(yùn)中心、閩南古鎮(zhèn)、杏林灣營(yíng)運(yùn)中心、廈門北站等新興商務(wù)區(qū)最為活躍，這幾大片區(qū)以租金低、政府扶持力度大、供應(yīng)量龐大吸納眾多成長(zhǎng)型企業(yè)以及辦公面積需求大的企業(yè)。未來3-5年內(nèi)包括觀音山片區(qū)73.35萬(wàn)平方米，五緣灣片區(qū)9.52萬(wàn)平方米，湖里高新技術(shù)區(qū)60.89萬(wàn)平方米，廈門東部新區(qū)將有超過140萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，島外的杏林灣營(yíng)運(yùn)中心和廈門北站運(yùn)營(yíng)中心也是未來寫字樓供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。

　　未來西部商務(wù)區(qū)新入市的高端寫字樓將提供超過45萬(wàn)平方米辦公面積，而一旦兩岸金融中心建成投入使用，部分金融企業(yè)也將從西部商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移至兩岸金融中心，可預(yù)計(jì)未來西部商務(wù)區(qū)供過于求局面更加明顯，租金的上升將受到抑制。另外，各新興商務(wù)區(qū)的大量供應(yīng)及較低的租金也將拉低全市寫字樓租賃均價(jià)。因此，未來廈門市寫字樓整體租金均價(jià)上漲面臨壓力。

　　零售業(yè)積極擴(kuò)張 商鋪市場(chǎng)火了一把

　　2011年以來，服裝、時(shí)尚、美食和休閑娛樂在廈門市場(chǎng)積極擴(kuò)張，帶動(dòng)相關(guān)租賃需求的增加。9月3日，國(guó)際知名時(shí)裝零售巨頭H&M萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店正式開業(yè)，面積約為1700平方米，開始了向二線城市延伸的步伐;國(guó)際著名休閑服裝品牌優(yōu)衣庫(kù)湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店、SM城市廣場(chǎng)店、廈門加州來雅廣場(chǎng)店相繼開業(yè)，擴(kuò)張速度驚人。來自香港的滿記甜品羅賓森廣場(chǎng)店開業(yè)后，下半年又分別于中山路、SM一期、瑞景商業(yè)一樓連開三家分店，擴(kuò)張步伐同樣積極。同樣來自香港的化妝品連鎖店SASA也首次“登鷺”。休閑娛樂業(yè)表現(xiàn)更是令人矚目，目前全國(guó)最大的跨省電影院公司中影星美也強(qiáng)勢(shì)入駐羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)，影城一期建筑面積約4000平方米。12月占地6000平方米的蘭桂坊在明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)，成為廈門最大的酒吧。

　　租賃需求的增加導(dǎo)致商鋪物業(yè)租金的上漲，加上住宅市場(chǎng)的調(diào)控，推動(dòng)商鋪物業(yè)的熱炒，商鋪市場(chǎng)整體租金居高不下。以中山路商圈為例，原來每月500-1000元/平方米的租金，下半年以來多數(shù)上漲到每月800-1300元/平方米。包括禾祥西路、SM商圈、瑞景商圈的商鋪?zhàn)饨饾q幅也多達(dá)到20%-30%。繼五緣灣商業(yè)街之后，湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，大大擴(kuò)展了五緣灣商圈的商業(yè)規(guī)模，使得該區(qū)真正有了商業(yè)氛圍。未來該區(qū)各高端住宅的紛紛崛起，特易購(gòu)商場(chǎng)的進(jìn)駐，配套的完善，五緣灣商圈將大規(guī)模匯聚人氣，該區(qū)的商鋪也將是未來需求和投資的新熱點(diǎn)，租金和售價(jià)上漲也是大勢(shì)所趨。

　　上半年以來商鋪的熱炒導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鹨宦飞蠞q，到目前，商鋪市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，但是業(yè)主普遍對(duì)租金期待較高，寧愿持有物業(yè)而不愿低價(jià)出手，預(yù)計(jì)未來半年商鋪?zhàn)饨鹕闲汹厔?shì)會(huì)減緩，下行機(jī)會(huì)較少。

　　島內(nèi)綜合體競(jìng)爭(zhēng)激烈 島外商業(yè)即將全面興起

　　2011年1月羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)，是火車站商圈繼中閩百匯地下商城后的再次升級(jí);中華城各商家2010年底以來也紛紛開業(yè)，是中山路商圈繼南中大地廣場(chǎng)之后的又一力作;9月份湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式開業(yè)，至今保持著旺盛的人氣，每逢節(jié)假日都出現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，分流了大量的消費(fèi)者，真正打破了多年以來SM商圈、火車站商圈、中山路商圈三足鼎立，獨(dú)掌市場(chǎng)的局面。這也意味著廈門的商業(yè)格局真正被打破，各商圈之間爭(zhēng)奪客流的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，未來島內(nèi)各商圈把好定位，各出奇招，方能穩(wěn)固自己在廈門商業(yè)市場(chǎng)的地位。

　　2011年島外的商業(yè)市場(chǎng)開始暫露頭角，無(wú)論是住宅底商還是純商業(yè)都略有表現(xiàn)。島外住宅樓盤的日益增多，也使得住宅底商供應(yīng)源源不斷，成交業(yè)績(jī)表現(xiàn)不凡。島外的純商業(yè)年內(nèi)也逐漸露出鋒芒，9月9日，營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)多平方米的集美新華都購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)，為集美綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)畫上一筆。2011年國(guó)慶期間，翔安首席一站式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的，翔安區(qū)匯景購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)。12月23日，總建面10.73萬(wàn)平方米的阿羅海購(gòu)物廣場(chǎng)正式開業(yè)，是廈門海滄首座購(gòu)物中心。7月21日，萬(wàn)達(dá)競(jìng)得集美J2011P01地塊，宣布進(jìn)軍集美。住宅底商和純商業(yè)齊頭并進(jìn)，以集美區(qū)為代表島外商業(yè)的全面興起，指日可待。

　　商業(yè)投資盛行 新商業(yè)模式有望應(yīng)運(yùn)而生

　　住宅市場(chǎng)的限購(gòu)令直接抑制住了大量的投資性需求，投資者開始積極尋找住宅市場(chǎng)以外的投資渠道，商用物業(yè)的投資熱情被激發(fā)出來，市場(chǎng)的追捧推動(dòng)售價(jià)的上揚(yáng)，也促使投資者積極探索新的投資模式。

　　商鋪市場(chǎng)方面，盡管市中心在售的一手商鋪已經(jīng)捉襟見肘，非市中心的住宅底商憑借未來發(fā)展?jié)摿σ廊皇艿酵顿Y者的親睞，DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止12月中旬，一手商鋪成交島外占比67%。價(jià)格上，以集美區(qū)嘉庚體育館片區(qū)為例，一手住宅底商由2-3萬(wàn)元/平方米，最高上漲到5萬(wàn)元/平方米，而翔安區(qū)翔安新城的一手商鋪均價(jià)也高達(dá)2萬(wàn)元/平方米。二手商鋪交易活躍的島內(nèi)，各個(gè)商圈的售價(jià)也有不同程度的漲幅，一向火熱的中山路商圈漲幅不一，個(gè)別商鋪漲幅夸張。

　　寫字樓市場(chǎng)方面，西部商務(wù)區(qū)乙級(jí)及以下各檔次二手寫字樓售價(jià)同比漲幅為15%-25%，更有個(gè)別樓盤漲幅高達(dá)50%，就新增甲級(jí)寫字樓而言，雖然業(yè)主均采取只租不售策略，但仍然被投資者看好，有不少機(jī)構(gòu)投資者主動(dòng)出擊談判。近年來多數(shù)的寫字樓開發(fā)商傾向于持有高端物業(yè)，一方面為了保證企業(yè)可持續(xù)的現(xiàn)金流;另一方面謀求多年后可觀的增值回報(bào)。