近來，“包租包銷”成為廈門房產(chǎn)中介業(yè)界熱議的話題之一。
　　日前，在廈門市東浦路上，一家名為“屋間道”的房產(chǎn)中介公司掛出了“包租包銷”的招牌，并拉來了車長11米的“加長悍馬”在店門口助陣。開業(yè)10多天來，上門咨詢者眾。
　　“包租包銷”并非新鮮事物。在過去樓市紅火之際，許多開發(fā)商蜂擁推出“售后包租”的銷售方式，倚仗市場暖風(fēng)，各大中介門店也紛紛推出類似“包租包銷”的模式。由于個中風(fēng)險過大，“售后包租”被相關(guān)部門叫停，隨著市場逐步轉(zhuǎn)冷，中介門店推出的“包租包售”也逐漸淡出人們的視線。
　　如今，“包租包銷”重現(xiàn)廈門樓市，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這一模式能否吃得開呢？
　　包租包銷的“硬籌碼”
　　據(jù)“屋間道”店長劉斌介紹，該門店推出的“包租模式”具體為：業(yè)主與房產(chǎn)中介經(jīng)磋商同意后，簽訂3-10年不等的租賃協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，房產(chǎn)中介方按照與業(yè)主協(xié)定的每月租金價格，在協(xié)議規(guī)定的時間內(nèi)，按月一次性向業(yè)主付清租金，并不再向業(yè)主收取其他任何費用；今后若因房屋租賃出現(xiàn)空檔期等原因?qū)е伦饨饟p失的，由房產(chǎn)中介承擔(dān)。
　　“在協(xié)議期間，我們有權(quán)對房源進(jìn)行裝修，裝修所涉及的一切費用由我們承擔(dān)。”劉斌告訴記者，其公司與一些裝修公司建立了合作關(guān)系，可以有效控制裝修成本，同時，裝修后的房子能租個好價錢。至于租賃期為3-10年的規(guī)定，他解釋稱，房屋裝修成本不低，收回成本需要時間。
　　“許多投資者手頭有五、六套房產(chǎn)，沒時間管理，而且近期樓市不景氣，房屋空置率較高，通過我們的包租模式，業(yè)主不僅省心，還能獲得穩(wěn)定的租金收入。”劉斌認(rèn)為。
　　至于“屋間道”推出的“包銷模式”則是：業(yè)主與房產(chǎn)中介經(jīng)磋商同意后，房產(chǎn)中介方向業(yè)主承諾在90天之內(nèi)以雙方約定的價位出售房產(chǎn)。如果房產(chǎn)中介方順利履約，便可向房產(chǎn)買方收取一定比例的傭金，同時根據(jù)房源優(yōu)劣情況，適當(dāng)向房產(chǎn)賣家(即原業(yè)主)收取一定比例的傭金；若不能履約，房產(chǎn)中介方須向業(yè)主賠償相應(yīng)的違約金，違約金額由雙方協(xié)商確定。
　　“包銷房屋一般向房產(chǎn)買家收取2.5%的傭金，具體還要依據(jù)房源的綜合情況來定。”劉斌介紹說，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，大多數(shù)房產(chǎn)中介向買方收取的傭金比例也就是2.5%的水平。
　　對于房產(chǎn)包銷，劉斌顯得信心滿滿。他介紹說，一旦達(dá)成包銷協(xié)議，該公司會向客戶重點推薦這些房源。“比如我們一個月大概能銷售多少套，我們就先推薦這幾套。我想基本都能賣出去。”
　　“表面上看，‘包租包銷’模式很簡單，推行起來其實不然。”劉斌告訴記者，該模式的推行需要有強(qiáng)大的后盾，只有進(jìn)行統(tǒng)一管理，才能做好一系列后續(xù)服務(wù)。
　　“我們就有強(qiáng)大的后盾。”在劉斌看來，“屋間道”能夠順利推行“包租包銷”模式的“硬籌碼”主要有二：其一，“屋間道”是明大集團(tuán)旗下的公司，集團(tuán)公司資金實力雄厚，并與多家裝修公司有著緊密的合作關(guān)系；其二，該門店雖然僅有四、五個人在負(fù)責(zé)，但這些人在廈門房產(chǎn)界摸爬滾打多年，銷售能力強(qiáng)，最重要的，他們手頭握著“一批穩(wěn)定的房源和客戶資源”。
　　業(yè)主與中介的共贏？
　　自“屋間道”掛出“包租包銷”招牌以來，業(yè)界議論者眾。不少人表示，如今樓市低迷，“屋間道”敢于逆市推出“包租包銷”模式，多少有些“吃螃蟹”的勇氣。廈門銀聚集團(tuán)有限公司房產(chǎn)部經(jīng)理張斌就指出，該模式的推行需要房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對市場有準(zhǔn)確的把握，因而存在一定風(fēng)險。
　　“我們承擔(dān)的風(fēng)險可不小。”劉斌告訴記者，在“包租”過程中，他們接手房源后須承擔(dān)裝修費用，一般每套的裝修費用為1-2萬元；在“包銷”過程中，如果90天內(nèi)未能銷售出去，以小戶型來說，每套的違約金起碼為5000元，“我們還是面臨一定壓力的”。
　　不過，廈門一些房產(chǎn)中介人士并不這么認(rèn)為。
　　“包租模式實質(zhì)上是中介方向業(yè)主承租，然后再把房源經(jīng)過裝修后出租。在這個過程中，房源和租金價格都要經(jīng)過中介公司內(nèi)部審核，他們會根據(jù)當(dāng)前的價格水平預(yù)留出差價空間，利潤基本可以保證。”廈門某房產(chǎn)中介門店的林店長表示，按照“屋間道”的做法，租賃協(xié)議期限為3-10年，租期這么長，租金差價利潤更是有所保證。“租金與樓價不同，租金變動相對穩(wěn)定，且總體上呈上揚趨勢。”
　　林店長指出，包租業(yè)務(wù)還有助于房產(chǎn)中介獲得房產(chǎn)銷售利潤。他解釋說，通常包租業(yè)務(wù)主要涉及以投資為目的的高端物業(yè)，這類投資型房產(chǎn)最終會流向二手房買賣市場，作為承租者，該中介公司必然會比其他公司優(yōu)先獲得可售的二手房源信息。
　　至于包銷模式，在不少房產(chǎn)中介從業(yè)人士看來，其實就是一個“按需采購”的過程。
　　“中介公司手頭有許多買家信息，知道什么樣的房源最容易出手。只要遇到心儀的房源，他們便會勸說業(yè)主采用包銷模式，這樣公司既獲得了房源，又擁有了3個月的獨家委托銷售權(quán)。通過重點推薦，這些房子在90天內(nèi)轉(zhuǎn)手銷售并不難，這樣就可以兩邊拿傭金。”廈門資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張亮認(rèn)為，對中介公司來說，包銷模式就是“按需采購”，手頭上的買家需要什么樣的房產(chǎn)，中介就去收購什么樣的房產(chǎn)。即使真的無法在90天內(nèi)售出，只要房源條件過硬，也可安排一個內(nèi)部人士把該房產(chǎn)買下來，向業(yè)主收取傭金，然后在自己的銷售體系中慢慢賣。“可以說，在精選房源的前提下，包銷房源賣不出去的概率很小，需要支付給業(yè)主違約金的概率就更小了。”
　　不可否認(rèn)的是，“包租包銷”畢竟在房源、銷售渠道、買方信息乃至裝修服務(wù)等方面實現(xiàn)了資源整合，只要處理得當(dāng)，還是能實現(xiàn)共贏的。以較難推行的包銷為例，賣方可以請專業(yè)人士與中介方談判，在保證合理價格的基礎(chǔ)上，賣方省去了諸多麻煩；中介方則獲得3個月甚至更長時間的獨家銷售權(quán)，再結(jié)合手頭的買家信息，經(jīng)營風(fēng)險便得到了控制。
　　政策風(fēng)險或存
　　“我們計劃在3個月內(nèi)再開一家分店，在年底前爭取開3-4家分店”，采訪中，劉斌信心滿滿地說。據(jù)其透露，從目前的經(jīng)營情況看，“包租的市場反應(yīng)比包銷好。”
　　劉斌的信心與其對行業(yè)的良好預(yù)期有關(guān)。雖然到目前為止，廈門整體房租水平比去年略低，但他相當(dāng)看好廈門二手房租賃市場的前景。此外，“廈門環(huán)境好，外地人口多，剛性需求大，包銷包租的模式肯定吃香。”
　　盡管有些人認(rèn)為包租包銷是未來二手房交易的趨勢之一，例如目前在北京、深圳等地，包租模式就相當(dāng)盛行，但更多的業(yè)內(nèi)人士對此表示懷疑。“目前基本是賺點眼球。”廈門資深房產(chǎn)分析師王銳認(rèn)為，相比于北京、深圳等地，廈門3年以上的包租需求比較小，“對未來的租金收入多一點還是少一點不太計較，且懶得打理或?qū)嵲跊]時間打理的業(yè)主畢竟是少數(shù)”。而據(jù)記者采訪調(diào)查，大多數(shù)人傾向于簽訂3年以內(nèi)的包租協(xié)議，太長的期限，他們一般無法接受。
　　相比之下，看空派人士對“包銷”模式更為看淡。“從短期看，包銷時間僅90天，中介方肯定只會根據(jù)手頭掌握的買家信息來挑選房源，加上如今二手房市場需求不夠旺盛，中介方又必須與賣方達(dá)成雙方都能接受的價格，因此，能最終達(dá)成協(xié)議的相當(dāng)有限；從長期看，包銷模式在市場不景氣時期對業(yè)主較有吸引力，一旦二手房市場復(fù)蘇，接受這一模式的人肯定會更少。”王銳認(rèn)為，相對來說，包銷模式對急于將房產(chǎn)變現(xiàn)的房東比較有吸引力。
　　據(jù)介紹，在“屋間道”推出“包租包銷”模式之前，其他一些城市的試水情況并不好，市場需求尚小、管理難度較大等問題，都考驗著試水者的“智慧”。此外，不得不提的是，今后相關(guān)監(jiān)管部門可能介入管理，這也是懸在試水者頭上的達(dá)摩克利斯之劍。據(jù)了解，目前北京的有關(guān)部門已出臺政策對“包銷包租”模式加以規(guī)范，比如專門確定了一批有租賃代理資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)公司，并要求每家交納60萬元的保證金；而早在幾年前，海南省出臺的相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定，“對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以包銷名義，在買賣過程中賺取差價……等違規(guī)行為，依法查處或聯(lián)合予以查處。”
　　“從這個角度來看，包租包銷不僅面臨推廣難問題，還可能存在法律或政策風(fēng)險。”王銳認(rèn)為。