【導(dǎo)讀】：房屋買賣中，通常遇到這種情況，買賣合同只有部分共有人簽字，一旦房價上漲，極易產(chǎn)生糾紛，未簽字的共有人往往會以其他共有人擅自出售共有房屋為由，主張房屋買賣合同無效。尤其是2016年春節(jié)后，各大城市房價暴漲，此類因部分共有人未簽字的房屋買賣合同亦劇增。那么部分共有人未簽字，合同究竟是無效還是有效，我們針對不同的類型，進行相應(yīng)的分析：（合同無效的法律后果，見《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。）

一、夫妻一方出售夫妻共有房產(chǎn)

1、產(chǎn)權(quán)登記在出賣人一人名下 

夫妻雙方將房屋登記在一方名下的比比皆是，而在房屋買賣中，未登記的共有人往往以出賣人未經(jīng)其同意私自出售房屋為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

針對對于這種情形，個人認(rèn)為只要買受人與出賣人之間不存在惡意串通損害出賣人配偶的利益，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。理由如下：

根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，即物權(quán)公示原則。對于不動產(chǎn)物權(quán)而言，公示方式就是不動產(chǎn)登記。當(dāng)權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示原則，善意的買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。另，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，即使出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者完全的處分權(quán)，但是其同買受人所簽訂的房屋買賣合同仍然有效。

因此，在這種情形下，夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房產(chǎn)，要求確認(rèn)合同無效，一般不會得到支持，除非能夠證明買賣雙方之間惡意串通，損害其利益的。此時可以依據(jù)《合同法》第五十二條的相關(guān)規(guī)定，要求確認(rèn)合同無效。 

2、產(chǎn)權(quán)人登記在夫妻雙方名下 

現(xiàn)實生活中，大多數(shù)房屋產(chǎn)權(quán)都是登記在夫妻雙方名下，當(dāng)夫妻中的一方出售夫妻名下共有房產(chǎn)，又分為三種情形： 

情形一，合同僅有夫或妻一方簽署，另外一方未簽署合同 

在產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻兩人的情形下，此時出售方當(dāng)事人應(yīng)為兩人，而其中的一人未簽字同意出售房屋，針對這種情形，個人認(rèn)為一般應(yīng)認(rèn)定為合同無效，理由如下：

基于物權(quán)的公示原則及部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)人明確登記為兩人的情形下，即便買受人以合理的價格購買，此時買受人亦不能認(rèn)為系善意購買人，而所簽署的合同由于另外一方權(quán)利人事后拒絕簽字同意的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。 

情形二，合同僅有夫或妻一方簽署，并代理另一方簽署合同

當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，在房屋買賣中，夫妻一方代另外一方簽字的情形非常多，爭議亦最大，實踐中也常常遇到未簽字的一方拒絕承認(rèn)授權(quán)夫或妻對外出售房屋，要求確認(rèn)合同無效。針對這種情形，買賣合同到底是有效還是無效，關(guān)鍵看是否構(gòu)成表見代理，即買受人是否有足夠的理由相應(yīng)夫或妻的一方有代理權(quán)。若構(gòu)成表見代理，則合同合法有效，若不構(gòu)成表見代理，則合同無效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十三條的規(guī)定，構(gòu)成表見代理，必須滿足以下三個要件：

一是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍以被代理人名義訂立合同；

二是相對人相信或認(rèn)為行為人具有代理權(quán)。

三是相對人主觀上善意且無過失。相對人不知道或者不應(yīng)知道無權(quán)代理人沒有代理權(quán)，且對這種不知道并不存在疏忽大意或者過失。

由于房屋買賣屬于夫妻間的重大財產(chǎn)處置，根據(jù)《婚姻法》司法解釋一第十七條的規(guī)定，房屋買賣夫妻間應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。因此，不能僅因夫妻間的特殊身份就認(rèn)定作出出售行為的一方具有代理權(quán)，還應(yīng)從看房的過程、簽署合同的過程及細(xì)節(jié)來綜合判斷買受人的主觀善意且無過失。

二、多人共同共有，部分共有人未簽字

權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。 在此不再贅述。 

在這里需要注意的是未成年房產(chǎn)處置問題。由于國內(nèi)家庭在購房時，普遍習(xí)慣將孩子的名字一并寫入產(chǎn)證，當(dāng)然，這可以避免將來可能產(chǎn)生的高額遺產(chǎn)稅，但是也給房產(chǎn)處置帶來不便。《民法通則》第18條的規(guī)定，除為了被監(jiān)護人的利益外，不得處置被監(jiān)護人的財產(chǎn)。根據(jù)上述規(guī)定，未成年人父母(監(jiān)護人)為了孩子出國留學(xué)、重大疾病治療、換房等原因出售房屋，可視為為了被監(jiān)護人的利益，但原則上應(yīng)由父母共同同意才能處置。因此，這里需要特別注意的是：未成年人父母離異情形，在父母離異后，一方擬處置未成年人名下房產(chǎn)，必須經(jīng)過另外一方同意，否則可能無法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。另外，作為購房人，亦應(yīng)注意詢問出售方中未成年人父母的婚姻狀況，在確認(rèn)未成年人的監(jiān)護人均同意的情況下方可購房房屋，避免不必要的糾紛。

因此，若非為了未成年的利益出售房產(chǎn)，可能會導(dǎo)致違反法律強制性規(guī)定，而導(dǎo)致房屋買賣合同無效。

來源：法律公園