原創(chuàng)： 真叫盧俊

我一直覺得，對于當(dāng)下買房和以前要有一些節(jié)點(diǎn)性的不同，因?yàn)槭赖啦煌�，模式不同，所以每一個(gè)持有房產(chǎn)的個(gè)體做的決策都要有不同

我不太喜歡給模棱兩可的答案，之前寫過一些文章，比如說不要碰老破小，比如說普通人其實(shí)兩套房也就夠了，今天和大家說另外一個(gè)維度的觀點(diǎn)

就是對于所有在上海居住擁有房產(chǎn)的朋友們，我還有一個(gè)建議，就像標(biāo)題里說的那樣，如果有可能的話，讓自己每四年就換一次房子

這其實(shí)是一個(gè)看上去稍微有點(diǎn)突兀的觀點(diǎn)，為什么一定要換房，為什么是四年不是三年不是五年，為什么每隔一個(gè)四年周期就要換一次，這其實(shí)不是各種拍腦袋的決定，有一些現(xiàn)象我認(rèn)為推動我們做這樣的決定

01

要保持穩(wěn)定換房節(jié)奏這個(gè)決定，本質(zhì)上是這個(gè)賽道決定的，如今行業(yè)最大的變化就是賽道的基本面發(fā)生了變化

在上海樓市有兩個(gè)數(shù)據(jù)和大家分享，第一個(gè)是很多人知道的，第二個(gè)可能沒那么多人知道的。關(guān)于上海有多少人，大概2500萬，未來幾年也不會發(fā)生特別大的改變

上海有多少套房子，這個(gè)有統(tǒng)計(jì)局做過統(tǒng)計(jì)，大概750萬套，這個(gè)數(shù)字未來也不會有太大的改變，因?yàn)樵隽客恋厝諠u稀缺

所以當(dāng)這兩個(gè)數(shù)字相對穩(wěn)定的時(shí)候我們再來對比下就會發(fā)生，其實(shí)從純居住需求的角度上來看，其實(shí)上海不缺房子，每套房子哪怕只按照3人來計(jì)算，這個(gè)缺口其實(shí)也已經(jīng)很小很小了

但是在上海是不是就沒有買房需求了呢

那絕對不是，不然上海每年洶涌的成交量都哪里來的呢。我們發(fā)現(xiàn)這750萬套的房子里結(jié)構(gòu)性的斷層非常厲害

有70%的房子屬于老破小或者準(zhǔn)老破小范疇，就是我們?nèi)庋劭瓷先シ孔拥臍q數(shù)都比我們要大的那些房子

這些房子已經(jīng)跟不上我們的需求情況了，而且這些比例過高導(dǎo)致如今的上海進(jìn)入到換房周期，這也是為什么上海的一手房市場全面進(jìn)入到小三房時(shí)代，其他因素不說，兩房的需求已經(jīng)越來越小了

另外當(dāng)我們認(rèn)為上海進(jìn)入換房周期這個(gè)賽道的時(shí)候，下一個(gè)問題就是，整個(gè)上海多少時(shí)間可以把所有的房子都輪轉(zhuǎn)一遍

這個(gè)數(shù)據(jù)不好找，不過官方也做了這樣的統(tǒng)計(jì)，基本上每年的換手率在2%-4%左右

另外值得注意的是，經(jīng)過20年的周期，基本上已經(jīng)把房子全部都換一遍了

過去20年的房子靠誰來換的，很簡單靠上海強(qiáng)勁的外來人口導(dǎo)入推動的需求置換，在這個(gè)周期里老破小是不愁賣的，因?yàn)榭們r(jià)最低區(qū)位不錯，所以外來人口總是有人愿意接盤，這也是為什么在過去20年不少炒房客擁有先上車的理論

而現(xiàn)在因?yàn)?500和750這兩個(gè)數(shù)據(jù)都穩(wěn)定了，而且整個(gè)上海輪轉(zhuǎn)周期也完成了，所以某種程度上城市購房的邏輯也就變了

在外來人口沒有持續(xù)性導(dǎo)入的前提下，未來行業(yè)就是進(jìn)入到內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，大家賣掉不好的，去買那些好的，稀缺的，有獨(dú)特標(biāo)簽的房子

這也是為什么之前和大家說不要碰老破小最基礎(chǔ)的基調(diào)，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)的產(chǎn)品容易在這個(gè)周期里下沉變成被拋棄的產(chǎn)品，現(xiàn)在可能還沒那么明顯，但是當(dāng)你如果買了老破小之后的五年時(shí)間，這樣的涇渭可能就更加分明

當(dāng)我們明白這個(gè)基調(diào)的時(shí)候，我們就要知曉幾個(gè)原則，第一手頭的房子夠不夠好以及這些房子和未來大家想要的房子有沒有差距

02

當(dāng)我們明白這個(gè)邏輯，我們接著回答剩下的兩個(gè)問題：為什么是4年，以及為什么每4年就要換一次

為什么是4年，這個(gè)觀點(diǎn)也很有趣

大家知道上海的房東住一套房子的時(shí)間大概有多久么，我們統(tǒng)計(jì)了每套產(chǎn)證出讓的前后時(shí)間，發(fā)現(xiàn)有兩個(gè)波峰值

第一個(gè)是5年，第二個(gè)是8年，8年之后的賣房比例就非常非常低了，這說明一個(gè)問題，當(dāng)一套房子你住過8年，可能你的人生上升通路也終止了，收入結(jié)構(gòu)也穩(wěn)定了，也習(xí)慣這套房子的大小和區(qū)域了，一切都習(xí)慣之后，未來的人生生涯你都會變得穩(wěn)定和習(xí)慣

另外五年可能是一個(gè)比較重要的點(diǎn)，在一個(gè)家庭購入第一套房子之后，一般五年之內(nèi)會有比較大的變化，不論家庭成員結(jié)構(gòu)還是個(gè)人的收入能力等，絕大多數(shù)人都會在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)選擇換房

這個(gè)數(shù)字在分配在不同的區(qū)域的時(shí)候表現(xiàn)的會更加明顯，核心是中心的換得時(shí)間長的，郊區(qū)的換得時(shí)間短了

當(dāng)然你可以說市中心的門檻高，但是我更愿意理解為在郊區(qū)奮斗的年輕人更有可能靠自己的努力改變自己的居住環(huán)境。不過說到這里可以插一個(gè)題外話，就是奉賢這里的數(shù)據(jù)比較突兀，說明但凡住過奉賢的人都想要逃離，想要買奉賢的人多多小心

而5-8年以及8年之后這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)就比較微妙，如果你在第五年不換房，很有可能湊合湊著就不換了，等到8年之后，大概這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是家里小孩7歲左右才會考慮。而如果8年之后不換，那估計(jì)也就不換了

這就是趨勢的力量，所以當(dāng)我們明白這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，我希望大家都可以稍微走在整個(gè)城市的前面半步，居住了4年的房子可以把自己列入換房周期內(nèi)，因?yàn)槎鄶?shù)人都會因?yàn)閾Q房過上越來越好的生活，所以不要抗拒這樣的改變

03

好，很多人會說，4年這個(gè)截點(diǎn)不劃算，因?yàn)樯虾�滿五和不滿五的稅費(fèi)其實(shí)是不一樣的，你房子的競爭力也會不同

當(dāng)然，這個(gè)觀點(diǎn)沒有錯，但是是否想過這個(gè)現(xiàn)象可能也存在以前。以前什么模式，就是以前的樓市發(fā)展，稅費(fèi)為什么貴，因?yàn)榍昂髱啄甑姆績r(jià)差太多了，所以增值稅這塊滿二不滿五的前后差值的5.5%會產(chǎn)生大量的稅費(fèi)。

但是現(xiàn)在呢，我們在上海如今肉身感受的樓市現(xiàn)狀，過去兩年的房價(jià)是沒漲了，特別是現(xiàn)在稍微有些點(diǎn)狀政策放松的前提下房價(jià)也同樣沒漲

未來只要750和2500之間不會發(fā)生劇烈的變化，房價(jià)的波動是在可控范圍之內(nèi)的，所以如果漲幅可控，那么增值稅這部分也就在可控范圍之內(nèi)，如果房價(jià)不漲這塊稅費(fèi)也就沒有

所以現(xiàn)在的朋友如果你買二手房，你買那些滿兩年的二手房，其實(shí)很劃算的

這個(gè)道理在未來也會大概率沿用，所以不用太擔(dān)心

當(dāng)然可能還會有人問，但是前后的貸款政策不同的，首套3成，二套你就要七成了啊，前后首付的差距實(shí)在太大了

是的，這也是為什么我要說每4年就可以換一次房子，你第一次換房，從首套到二套，會有這樣的問題，但是如果你是第二次換房第三次換房，其實(shí)就沒有問題，下一套要七成，但是上一套你到手的現(xiàn)金總額也比較高因?yàn)殂y行貸款也同樣只有三成

所以也就說，除了第一次換房比較累，未來你會越來越輕松，每次置換來的房子，然后你再加一點(diǎn)這幾年自己的積蓄，你就會把房子換得越來越好

所以要么在自己的第一套房子就一步到位，從此就不換房子了，如果開始換了就要持續(xù)的換，把換房這件事當(dāng)成一個(gè)周期穩(wěn)定要做的一個(gè)解決方案

04

最后說說我自己吧，我可能比我寫的要更快一點(diǎn)，我基本上在上海的換房時(shí)間是2-3年，就是房子住兩三年了我就置換一套。這也導(dǎo)致了很多朋友給我寄東西的時(shí)候總是會寄錯地址

換房整體來說很累也很煩，會占據(jù)你很大的時(shí)間，但是整體來說生活也確實(shí)因?yàn)閾Q房這樣的節(jié)奏變得越來越好

第一次換房其實(shí)和第一次買房一樣的緊張和恐慌，特別是房子賣了下一套還沒買的時(shí)間段，人非常的沒有安全感，但是經(jīng)歷過了之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)也就那樣

大部分的焦慮和恐慌，都是因?yàn)槲覀儼炎⒁饬Ψ佩e了地方而已，擁有足夠的經(jīng)驗(yàn)，也就不會那么慌張

最近我又開始看房子了，我認(rèn)為也是一個(gè)不錯的時(shí)間點(diǎn)，一來產(chǎn)品力開始回歸了，我看到不少房企都把做好項(xiàng)目當(dāng)成最近的重點(diǎn)的，二來現(xiàn)在的市場供求關(guān)系比較穩(wěn)定，客戶和開發(fā)商相對均衡，作為一個(gè)個(gè)體是可以比較客觀冷靜的去選擇項(xiàng)目

四年是一個(gè)比較好的時(shí)間點(diǎn)，規(guī)律性的換房不會增加自己的風(fēng)險(xiǎn)，反而會將手里的資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化改良變得越來越好，從這點(diǎn)的角度上來說也是利大于弊

當(dāng)然了，就像標(biāo)題里說的，前面的四個(gè)字就是如果可以，以上的內(nèi)容都是我的個(gè)人建議，每個(gè)人的情況不同需求不同，一切都要從自己角度出發(fā)，一個(gè)人認(rèn)清自己最重要

05

差不多就這樣吧，最后祝大家可以慢慢發(fā)財(cái)，住到好房子以及在房子里過上自己想要的那種生活

以上為正文，來自盧俊。順嘴說下，洗稿的都要點(diǎn)臉，出去也叫自己是V了，爭取做個(gè)體面人，感恩感恩