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        學(xué)區(qū)房的階層游戲，真的要涼了么？
        
		
        
			
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			作者：公眾號轉(zhuǎn)載  來源：公眾號  發(fā)布時(shí)間：2020-05-15 08:59:59
        




			
        文 | 徐瑾
        本文首發(fā)于FT中文網(wǎng)  

        

        2020年，疫情之中，北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房政策變化，引來不少關(guān)注，學(xué)區(qū)房要“涼”的呼聲四起。

        

        之所以萬眾關(guān)注，一方面北京地方特殊，很可能成為政策示范作用，另一方面，學(xué)區(qū)房的變化，一向牽動(dòng)人心。

        

        西城區(qū)的信號意義

        

        北京學(xué)區(qū)房政策有何變化？那就是在就近入學(xué)的口號下，降溫學(xué)區(qū)房。按照《北京日報(bào)》等媒體報(bào)道，北京市教委介紹，三分之二以上的中小學(xué)校已納入學(xué)區(qū)制管理，2019年小學(xué)就近入學(xué)率達(dá)到99%以上。

        

        具體對應(yīng)政策是“六年一學(xué)位”，以及實(shí)施“多校劃片”。這意味著，一個(gè)學(xué)區(qū)房，6年內(nèi)只有一個(gè)入學(xué)名額，而且一個(gè)片區(qū)，可能對應(yīng)著不同檔次的學(xué)校。

        

        媒體報(bào)道，北京西城區(qū)規(guī)定，
        

        “自2020年7月31日后在該區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時(shí)，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。”
        


        


        

        老北京常說東富西貴，這話有不同含義，但是西城教育資源之豐厚，有目共睹。這一次變化，也是西城區(qū)首次將“六年一學(xué)位”寫進(jìn)入學(xué)政策。顯然，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房政策，是在跟進(jìn)東城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)和石景山區(qū)等區(qū)。

        

        這對于全國學(xué)區(qū)房，顯然有信號意義。

        

        學(xué)區(qū)房價(jià)值縮水

        

        上述信號，無疑對學(xué)區(qū)房本身價(jià)值造成沖擊。不僅北京，廣州也傳出學(xué)位電腦搖號等信息。

        

        回顧學(xué)區(qū)房的邏輯，其實(shí)是一個(gè)擊鼓傳花的游戲。

        

        大家知道，本來一個(gè)好的學(xué)區(qū)房，本身的價(jià)值是由房屋價(jià)值和學(xué)區(qū)價(jià)值構(gòu)成，假設(shè)市場售價(jià)1000萬的學(xué)區(qū)房，對應(yīng)市場差不多檔次的房屋，如果不含學(xué)區(qū)是800萬。這意味著，學(xué)區(qū)房溢價(jià)是200萬。

        

        此前買了學(xué)區(qū)房，有100%的概率進(jìn)入好學(xué)校，如果目前只有50%的概率甚至更低，那么學(xué)區(qū)房溢價(jià)，也應(yīng)該相應(yīng)打折一半到100萬。如此一來，這個(gè)學(xué)區(qū)房價(jià)值可能就是900萬，如果結(jié)合6年才出一個(gè)入學(xué)名額的規(guī)定，甚至更低。

        

        因此，在過去，學(xué)區(qū)房可以看做投資。

        


        

        一個(gè)典型的學(xué)區(qū)房購買者是怎么樣的？一個(gè)中等收入的軟階層家庭，可能有兩個(gè)孩子。重視教育，集中各種力量買了學(xué)區(qū)房，自家孩子用過，轉(zhuǎn)身再賣一筆，并不算吃虧。

        

        在過去學(xué)區(qū)房只漲不跌的情況下，甚至還可能賺一筆。對于一擲千金買下學(xué)區(qū)房的家長，并不太在意房子如何，甚至不回去看房，一句能不能上對口好學(xué)校，就會(huì)使得他們下定決定購買。

        

        如今，軟階層買了一個(gè)學(xué)區(qū)房，不僅可能套牢6年，而且學(xué)區(qū)房只漲不跌的可能性也大打折扣�？紤]這樣一筆財(cái)富的機(jī)會(huì)成本，那么學(xué)區(qū)房，很可能從投資變成消費(fèi)。

        

        學(xué)區(qū)房為何反彈？

        

        西城區(qū)新政，引發(fā)“學(xué)區(qū)房要涼”以及“快跑”等感嘆。然而，現(xiàn)實(shí)好像并非如此，從五一長假期間來看，西城區(qū)學(xué)區(qū)房成交，卻如同夏天到來的一樣升溫。

        

        趕在學(xué)區(qū)房7月大限之前，學(xué)區(qū)房熱度再起。

        

        根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，學(xué)區(qū)房的行情火爆。以“宇宙中心小學(xué)”的宏廟小學(xué)為例，這個(gè)小學(xué)是北京市級重點(diǎn)，對口小區(qū)是豐匯園。這個(gè)小區(qū)很有名，上過很多次新聞。

        

        如果你記性好，應(yīng)該記得媒體報(bào)道，3年前，這里以1200萬元成交過一套39平方米的地下室，平均每平米單價(jià)超30萬元。如今這里依舊火爆，記者據(jù)悉，長假不到36小時(shí)，豐匯園已經(jīng)成交3套千萬元級老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過25萬元。

        

        學(xué)區(qū)房的逆勢火爆，其實(shí)也是學(xué)區(qū)房游戲的變化，那就是，接盤俠變少了，但是接盤的門檻，也高了。

        


        

        學(xué)區(qū)房的五一熱鬧，是強(qiáng)弩之末還是重啟熱度？不可否認(rèn)，伴隨著對于“六年一學(xué)位”、“多校劃片”等政策普及，學(xué)區(qū)房的邏輯可能變化。

        

        在各個(gè)城市搶人大戰(zhàn)下，教育資源繼續(xù)激增，一些城市甚至曾經(jīng)推出“9年一學(xué)位”�？梢哉f，對于學(xué)區(qū)房的抑制，會(huì)逐漸成為主流。

        

        這是否意味著學(xué)區(qū)房一定暴跌？當(dāng)下不一定�？梢哉f，學(xué)區(qū)房潛在價(jià)值縮水，并不意味著學(xué)區(qū)房價(jià)格必然走低。游戲規(guī)則的改變，會(huì)讓買家人群洗牌。

        

        學(xué)區(qū)房由投資品更多變?yōu)橄M(fèi)品，門檻提高了，學(xué)區(qū)房買家人群必然發(fā)生變化。能夠一擲千金不計(jì)回報(bào)買學(xué)區(qū)房的人，自然還有人，但是也不是普通人了。這背后，意味著，如果只是一般軟階層，還想?yún)⒓?a target="_blank"  class="UBBWordLink">學(xué)區(qū)房的游戲，難度加大了。

        

        學(xué)區(qū)房回報(bào)率在降低，如果要繼續(xù)玩，就要加大投入了。就像一位朋友的評論所說的那樣：
        

        “時(shí)代不同了，教育的投資回報(bào)率降低了；回報(bào)率低了，如果想求得預(yù)期的回報(bào)絕對值，只能增加投入了。”
        


        

        房價(jià)與人口

        

        談學(xué)區(qū)房，不能不談?wù)w房價(jià)。

        

        房價(jià)是一個(gè)國民話題。從宏觀而言，如何看未來房價(jià)？中國房地產(chǎn)影響因素很多，但是從長期來看，其實(shí)對應(yīng)著人口的趨勢。

        

        1949年之后，1960年是新生嬰兒低谷，之后開始走高，那是一個(gè)鼓勵(lì)多生育的時(shí)代，從1962年到1975年構(gòu)成1949之后第一次嬰兒潮。

        

        隨后，部分50后60后結(jié)婚成家，從1981年到1997年，造成了第二次嬰兒潮，對應(yīng)著大部分80后的誕生。到了80年中后期左右，中國新生嬰兒數(shù)量達(dá)到高峰，此后，新生呈現(xiàn)下降趨勢。此后，新生兒就沒超過2000萬。

        


        
（來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中泰證券研究所）

        

        中國女性如今婚育年齡接近30歲，按照第六次全國人口普查結(jié)果顯示，女性平均生育年齡已達(dá)到29.13歲。感受房價(jià)最真切的痛苦的，可能是80后。

        

        第一批80后成家生子，剛好在2000年，這也對應(yīng)中國商品房的上漲。按照這個(gè)邏輯，到了2019年左右，最年輕的80后如今也進(jìn)入婚育年齡。從最近二十年來看，在2018年，商品房銷售面積創(chuàng)下頂峰，高達(dá)17億平米。而到了2019年，這些年一路上漲的商品房面積，出現(xiàn)回調(diào)，2019年比2018年下降0.1%。

        

        （圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

        

        80后中的成功者，依靠高考改變命運(yùn)，多數(shù)趕上改革大潮，留在一線城市。如今他們生育高潮到來，迎來一線城市學(xué)區(qū)緊張，正是所謂“考二代”入場，其實(shí)主要是說80后的孩子。

        

        不少分析因此指出，伴隨著人口在2020左右進(jìn)入拐點(diǎn)，中國房產(chǎn)邏輯也在變化。簡單來說，新生嬰兒少了，競爭少了，但接盤的人，也少了。

        

        無論如何定義房產(chǎn)，是自住還是投資，已經(jīng)不那么重要了。事實(shí)上，房產(chǎn)已經(jīng)成為中國居民最大財(cái)富。

        

        按照2019年中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，其中住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96.0%。住房分化也很明顯，戶均擁有住房1.5套，據(jù)悉超過4成家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，剛需家庭占比不到6成。

        

        不僅如此，房貸也是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。這意味著，其實(shí)居民加杠桿的能力有限，無法如過去那般提供無限支持。這樣的情況下，部分城市的房產(chǎn)火爆，其實(shí)很難改變房產(chǎn)難以再上臺階的事實(shí)。

        

        也正因此，過去買上房，是賺錢，未來買房，大概率只能說奔著保值。

        

        學(xué)區(qū)房的本質(zhì)

        

        明確了普通住房的邏輯，反觀學(xué)區(qū)房，會(huì)更清晰。

        

        學(xué)區(qū)房，本身是一種市場機(jī)制。

        

        教育貨幣化，對于城市軟階層來說，相對而言是最公平的一種做法。如果沒有學(xué)區(qū)房，不少體制外家庭沒有機(jī)會(huì)參與競爭。而有了學(xué)區(qū)房，意味著市場力量會(huì)發(fā)揮作用。

        

        教育是一個(gè)餅，優(yōu)質(zhì)的資源總是稀缺的，學(xué)區(qū)房和民辦教育，是對于公辦教育的補(bǔ)充。相對而言，民辦教育比較好的城市，學(xué)區(qū)房溢價(jià)也會(huì)縮水，典型就是上海的學(xué)區(qū)房溢價(jià)低于北京。

        

        僅僅從教育回報(bào)而言，學(xué)區(qū)房并不是最好選擇，因?yàn)榻逃旧淼倪呺H回報(bào)已經(jīng)在降低。學(xué)區(qū)房不是投資，更應(yīng)該看作是消費(fèi)，所謂后浪，也是如此。現(xiàn)代社會(huì)，養(yǎng)兒防老，已經(jīng)不再顯示，多數(shù)情況下，孩子是情感消費(fèi)品。

        


        

        學(xué)區(qū)房不再保證優(yōu)質(zhì)學(xué)校，優(yōu)質(zhì)小學(xué)不再保證好的大學(xué)，好大學(xué)也不再保證職業(yè)前景。甚至可以肯定地說，在階層下移成為整體趨勢的軟階層社會(huì)，后浪們的機(jī)會(huì)，注定比前浪們少。

        

        即使如此，還是有人愿意買單，那是因?yàn)椋?/span>好的教育，成為消費(fèi)品，而且不是一般消費(fèi)品，是奢侈品，這也是全球趨勢。

        

        那么，軟階層怎么辦?首先，如果要繼續(xù)玩學(xué)區(qū)房游戲，在具體選購學(xué)區(qū)房的時(shí)候，軟階層考慮的，可能更應(yīng)該看重區(qū)域而不是單個(gè)小區(qū)或者學(xué)校。

        

        其次，如果能力有限，就考慮，是否繼續(xù)加入學(xué)區(qū)房的游戲。畢竟，這不是一般人可以入局的游戲了，而且不再穩(wěn)賺不賠；

        

        最后，結(jié)合現(xiàn)實(shí)，軟階層應(yīng)該把自身發(fā)展置于孩子教育之前。“雞血家長”應(yīng)該先給自己打雞血，再給孩子雞血。也就是說，比起強(qiáng)迫孩子，希望他或者她，實(shí)現(xiàn)自己未能實(shí)現(xiàn)的夢想，不如先投資自己。因?yàn)�，你的勝算可能比孩子多一些�?/span>

        

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