房地產(chǎn)藍(lán)皮書 廈門房價(jià)會(huì)繼續(xù)漲嗎

在分析2011年房地產(chǎn)市場走勢時(shí)，尚教蔚表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨多方挑戰(zhàn)，政策實(shí)施可能出現(xiàn)反復(fù)。

面對房價(jià)快速上漲，中國政府今年不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，在房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機(jī)性需求仍未得到有效抑制，房地產(chǎn)調(diào)控面臨多方挑戰(zhàn)。

尚教蔚還稱，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策在2011年將被迫出臺(tái)，調(diào)控政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來調(diào)控政策重點(diǎn)，這將嚴(yán)重影響多套住房持有的既得利益的群體，增加政策出臺(tái)的實(shí)施難度，導(dǎo)致調(diào)控政策實(shí)施出現(xiàn)反復(fù)；房地產(chǎn)持有稅進(jìn)入醞釀和試點(diǎn)階段。

5月4日，中國社科院在京發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書指出，2011年，我國房價(jià)走勢將會(huì)出現(xiàn)分化格局，低檔商品房價(jià)格將走低，平均房價(jià)水平將下降；我國經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)等房地產(chǎn)發(fā)展條件和房地產(chǎn)監(jiān)管、調(diào)控、支持政策均可能面臨變局，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

價(jià)格趨勢：中高檔房價(jià)走高 低檔房價(jià)走低

藍(lán)皮書認(rèn)為，2011年的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化、房價(jià)走勢分化，原因是政策的影響。2011年，中國出臺(tái)了各項(xiàng)調(diào)控措施，被稱為是最嚴(yán)的。各地也紛紛出臺(tái)限購令。

至于具體的房價(jià)走勢，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，商品住房市場中高檔房價(jià)將走高，低檔房價(jià)將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房價(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。

低檔房價(jià)格走低，保障房價(jià)格下調(diào)，這正是有剛性需求的購房者的美好愿景，盼著房價(jià)能夠降一些。而最近，各地的房價(jià)已開始呈走低、下降趨勢。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月北京新盤開盤價(jià)格暴跌13.23%，成為調(diào)控新政后新房市場價(jià)格的最大跌幅。

限購令之下，開發(fā)商為了搶占市場，紛紛低價(jià)開盤。

供給趨勢：保障房入市 供給大幅增加

專家指出，2011年初，國家提出當(dāng)年1000萬套、“十二五”3600萬套的保障性住房建設(shè)目標(biāo)，必將形成中高檔商品住房供給進(jìn)一步趨緊、低檔住房供給大幅增加的強(qiáng)烈預(yù)期，導(dǎo)致中高檔房價(jià)存在走高壓力、低檔房價(jià)存在走低壓力。

另外，由于政策實(shí)施存在反復(fù)性，導(dǎo)致市場主體對未來政策預(yù)期的不確定性，潛在投機(jī)性需求向現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)化將有所收斂，但轉(zhuǎn)化動(dòng)力仍存。

專家還表示，出現(xiàn)分化還取決于開發(fā)商的控盤能力，“開發(fā)商的控盤能力大大增強(qiáng)了。”

經(jīng)歷了2008-2010年間短暫的V形調(diào)整反轉(zhuǎn)和2009-2010年間銷售市場的繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤愿望大大加強(qiáng)。

新建房產(chǎn)供給保持近期快速增長后將進(jìn)入平穩(wěn)期，但新建房產(chǎn)總量大幅下降的可能性也很小。

需求趨勢：新增城市家庭需求下降 改善性需求增加

藍(lán)皮書指出，我國經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)等房地產(chǎn)發(fā)展條件和房地產(chǎn)監(jiān)管、調(diào)控、支持政策均可能面臨變局，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

出現(xiàn)變化趨勢主要從需求和供給兩方面來看。房產(chǎn)特別是住房需求包括消費(fèi)性需求和投資投機(jī)性需求，短期內(nèi)投資投機(jī)性需求可以在一定程度上左右市場格局，但長期市場趨勢則由消費(fèi)性需求決定。

城市住房消費(fèi)性需求主要來自兩方面：其一為新增城市家庭形成的基本居住新增需求，其二為既有城市家庭形成的改善性新增需求。

藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，“十二五”時(shí)期，新增城市家庭形成的基本居住新增需求將呈現(xiàn)下降趨勢，既有城市家庭形成的改善性新增需求則取決于經(jīng)濟(jì)增長前景和收入分配格局變化。

另外，城市住房需求結(jié)構(gòu)也將分化，改善性的中大戶型住房需求比重增加。

人口因素：婚配年齡段人口高峰已過

新增住房需求下降主要是和婚配年齡段人口變化有關(guān)。

23-30歲是我國城市人口婚配組建新家庭的主要年齡段，婚配年齡段人口變化代表新增家庭消費(fèi)性住房需求的變化。根據(jù)2000年“五普”人口數(shù)據(jù)，全國婚配年齡段人口高峰大致在2014年來臨，原有城市人口的婚配年齡段人口高峰早在1998年即已達(dá)到。

快速城市化可能導(dǎo)致城市婚配年齡段人口高峰推遲，但我國城市化速度在“十一五”期間即出現(xiàn)下降趨勢。

因此可預(yù)計(jì)我國城市以婚配人口計(jì)算的新增城市家庭數(shù)量經(jīng)歷“十五”、“十一五”的快速增長后將呈下降趨勢，這將導(dǎo)致新增城市家庭形成的新增住房需求也呈現(xiàn)萎縮趨勢。

專家認(rèn)為：“目前購房高峰期已過，相當(dāng)一部分家庭有多套住房，改善性需求基本一步到位。而居住條件較差的家庭需要改善住房的話，還有待收入儲(chǔ)蓄進(jìn)一步積累。”

未來十年住房供需矛盾將緩解

對于改善性的中大戶型住房需求比重增加這一預(yù)期，專家表示，隨著經(jīng)濟(jì)收入進(jìn)一步增長，當(dāng)前居住條件較差家庭的改善性住房需求將被有效釋放，很顯然，改善性住房需求意味著由小戶型向中大戶型的轉(zhuǎn)換。

另外，“十二五”及未來十年，以青壯年勞動(dòng)人口為主的城市化移民形成的新城市人口占城市總?cè)丝诒戎貙⒊氏陆第厔荩�這意味著滿足城市化勞動(dòng)人口或家庭簡單低端居住需要的小戶型住房需求將呈下降趨勢。

此外，計(jì)劃生育后成長起來的人口逐漸成為社會(huì)主要?jiǎng)趧?dòng)人口，城市人口的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)大幅加重，隨著所需贍養(yǎng)老年親人獨(dú)立生活能力下降，中老年人口與高齡老年人口組合的新式大家庭模式可能成為趨勢之一，這意味著較大戶型住房需求相應(yīng)增長。

新建房產(chǎn)供給將在“十二五”后期進(jìn)入平穩(wěn)期：一方面，“十二五”及未來十年，我國城市房產(chǎn)需求特別是住房供需矛盾將逐漸緩和，有可能出現(xiàn)供需平衡甚至供過于求的市場格局，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)調(diào)整開發(fā)建設(shè)能力。

另一方面，我國屬于資源約束嚴(yán)重的國家，人均可開發(fā)用地少不允許我國城市住房建設(shè)過度擴(kuò)張。我國能源短缺、鐵礦資源稀少也對我國房產(chǎn)建筑原材料供給形成一定約束，使得新增房產(chǎn)供給不可能長期快速增長。

北京：今年一手住宅預(yù)計(jì)成交10萬套

藍(lán)皮書對今年北京房地產(chǎn)走勢作出預(yù)測，住宅成交量和成交價(jià)都會(huì)保持平穩(wěn)，新房價(jià)格也不會(huì)有太大波動(dòng)。

對于保持穩(wěn)定的原因，藍(lán)皮書解釋為主要是調(diào)控影響。藍(lán)皮書指出，由于新房供應(yīng)加大和保障性住房的陸續(xù)上市，新房價(jià)格在2011年仍會(huì)保持相對穩(wěn)定，不會(huì)有太大波動(dòng)。一手住宅成交量預(yù)計(jì)在10萬套左右，其中保障性住房所占比重將有所增加。

對此，藍(lán)皮書課題組專家指出，這還是在調(diào)控新政出臺(tái)之前的一個(gè)預(yù)判。從調(diào)控新政出臺(tái)以后的情況來看，成交量已有一定的下降。 專家預(yù)計(jì)，今年下半年，北京房屋成交價(jià)格會(huì)有一定的下降。談及保障性住房，專家表示，其對商品房價(jià)格也有一定的影響。

“十二五”期間，北京市將力爭實(shí)現(xiàn)保障性住房占整個(gè)住房供應(yīng)的60%。專家說，假如北京住宅交易量每年是25萬套，買主中包括原來的一些拆遷戶，如果把這部分買主放到保障性住房里面，則在無形中緩解了供需比的壓力，供需比會(huì)相對平穩(wěn)。而供需比又會(huì)影響價(jià)格，要么保持平穩(wěn)，要么有一定下降。