這是Spenser的第654篇文章

2019年，房地產(chǎn)企業(yè)的日子好像不太好過。

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月20日，宣布破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)已高達(dá)446家，這也就意味著，平均每天都有1家以上的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。這創(chuàng)下了歷史記錄。

所以有人說，房地產(chǎn)行業(yè)是不是快不行了？

我只能說，這簡直是開國際玩笑 ，而且 ，一點(diǎn)都不好笑。

如果說，我國只有數(shù)千家房企，那么一年破產(chǎn)幾百家，那將會是挺恐怖的一件事；

然而事實(shí)是，咱們中國有好幾萬家房企呢，所以破產(chǎn)的其實(shí)不到百分之一，慌什么慌？

而且重點(diǎn)是，2019年你看到房價跌了嗎？并沒有，該漲還是漲。

光是2019 年上半年，全國商品房均價同比（跟2018上半年比）上漲 7.50%，環(huán)比（跟2018下半年比）上漲 6.19%。

所以，以目前的發(fā)展情形來看，商品房房價還是會堅(jiān)挺 ，因?yàn)榉績r尤其是核心地段的房產(chǎn)是跟未來中產(chǎn)階級的收入匹配，房價本質(zhì)上反映的并非是當(dāng)下的收入狀況。

我們一直都能聽到各種“調(diào)控”，其實(shí)調(diào)控本質(zhì)上并不是調(diào)控房價，而是調(diào)控房價增長的速度。先前的情況是，房價的增長速度太快了，與收入增長狀況不平衡。

這房價就好比汽車的速度，加速度是降下來了，但速度還是在往上走的。

房企破產(chǎn)也好，調(diào)控政策也好，都不會改變核心城市核心地段房價上漲的事實(shí)。

那好，既然房價不會跌，2019年都這樣了，2020年會怎樣？怎么買？

1

什么區(qū)域才是好區(qū)域？

怎么具體判斷一個城市、一個區(qū)域值不值得買呢？

我個人覺得主要是看這三點(diǎn)：人口、交通、產(chǎn)業(yè)。

無論是哪個城市 ，人口都是首要考慮因素。

這也是為什么我們可以看到，很多城市在想辦法把人給引進(jìn)來。

深圳能夠這么成功，有一個很大的原因是“搶人”，搶得比很多城市要快。

不過，看人口當(dāng)然不是只看人口的總量，還要看凈增人口數(shù)、戶籍人口數(shù)、學(xué)齡人口數(shù)這三個關(guān)鍵指標(biāo)。

順帶著也可以查查常住人口密度，還有城市人口的平均年齡等等，這些可能在一些傳統(tǒng)的官方網(wǎng)站查不到，但港真，只要你想查，沒有查不到的。

再來看交通。

交通不要看什么高鐵、機(jī)場之類的，很多地方高鐵、高速路建好了，但還是窮得一塌糊涂。

這就好比正反命題，不錯的地方高鐵、公路、機(jī)場都挺完善的；但是這些設(shè)施挺完善的地方 ，不代表是好地方 。

交通指標(biāo)應(yīng)該看的輕軌、地鐵、公交系統(tǒng)這些交通的整體實(shí)力，尤其是軌道交通——運(yùn)載量大、速度快、班次還高的這種 ，因?yàn)樗�能真正為城市帶來更�?qiáng)勁的生命力和未來價值。

第三個是產(chǎn)業(yè)。

這里所說的產(chǎn)業(yè)，不全是指這個城市的GDP是由誰貢獻(xiàn)的，還包括這個城市的產(chǎn)業(yè)分布和構(gòu)成，到底吸納的是怎樣的人才，提供了一個怎樣的城市購買力。

說個網(wǎng)絡(luò)的段子，有人說只靠簡單的放開落戶搶人，那都是短期的春藥，很難持久。雖然這話聽起來有點(diǎn)俗，但還真的是話糙理不糙。

要想讓一個城市天然地對年輕人具備吸引力，那還得看這座城市能給年輕人多少機(jī)會，開出多高的工資。

當(dāng)然啦，如果這個城市的氣候還特別好，那就更是多一個加分項(xiàng)了。

所以你看深圳 、上海能吸引那么多年輕人，不是沒有原因的，產(chǎn)業(yè)和氣候，都相當(dāng)?shù)剡m宜。

根據(jù)以上三點(diǎn)，你可以根據(jù)你所在的城市或省份 ，橫向比較一下哪塊區(qū)域整體不錯，再考慮那里的房子。

不過如果你在粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)京一帶，其實(shí)就沒太大必要多想了，只要房子不錯，未來都不會差到哪里去。

2

看起來是固定資產(chǎn)的房子，

也要注意流動性問題

“房住不炒”，這點(diǎn)無論是在什么時刻都要謹(jǐn)記，如果說你買房是用來投資的，就得考慮流動性問題。

任何投資都要考慮到流動性、安全性、回報率，放到房產(chǎn)投資里也一樣。至于具體怎么看流動性，可以參考二手房的成交數(shù)據(jù)。

從歷年的二手成交數(shù)據(jù)來看，一二線城市主城區(qū)的小戶型簡直是硬通貨，而三四線城市有市場的是那些大戶型。

像深圳這樣的城市，2019年1、2月份的鏈家數(shù)據(jù)里就可以看到，成交的1-2房（面積45-65平）的小戶型占比達(dá)到60%以上；

而在深圳極小戶型尤其是帶名校學(xué)位的房源，那市場競爭力簡直不要太好。

不過，如果你特別有錢，有錢到可以買得起豪宅，當(dāng)然還是可以選一線城市的豪宅。

總體而言，有些中心地段的豪宅性價比很高，這也是為什么前段時間深圳香蜜湖豪宅一開售就一搶而光的原因。

當(dāng)然啦，如果偏遠(yuǎn)或較為偏僻的郊區(qū)，就算是在一線城市投資，至少得判斷下五年后所在區(qū)的整體狀況。

至于二線城市， 可以考慮85-120平的3房。二線城市這些年有個顯著的特點(diǎn)就是會有各種新區(qū)，而且普遍較老區(qū)更有潛力，所以盡量買新不買舊，除非是為了學(xué)位。

三四線城市，不建議抱著投資的心態(tài)買入，其實(shí)適合自住居多，非要買來投資的話，就挑當(dāng)?shù)刈詈玫男�區(qū)，140-160平左右的3-4房子吧。

3

上海是我看好的城市 ，但不是第一個

最后說說我看好的一些城市：

第一個城市 ：深圳。

深圳真的沒法比，深圳真的是一個沒有廢話的城市，該干就干，無論是城市氛圍、企業(yè)環(huán)境、政府效率，什么事都是實(shí)干的表現(xiàn)；

再加上HK那么一鬧騰，又把深圳的地位抬高了上去。

第二個城市：杭州。

對于杭州沒有其他的，杭州最近兩年樓市最好的跡象就是，這幾年幾乎全國范圍內(nèi)所有的好產(chǎn)品都是杭州造。

杭州的產(chǎn)業(yè)升級速度也足夠快，這點(diǎn)值得期待，杭州值得深耕。

第三個城市 ：蘇州。

蘇州有一個現(xiàn)象，從今年開始，蘇州的調(diào)控力度可以說是最大了，某些層面都已經(jīng)超過上海。

各位要記住一個樓市側(cè)面，當(dāng)一個城市調(diào)控進(jìn)入到高壓期的時候，對于城市來說，下一步要做的事情就是，借著樓市真空爭取的寶貴時間努力進(jìn)行城市升級和轉(zhuǎn)型。

蘇州目測正在進(jìn)入升級階段，所以大家瞪大眼睛看著蘇州2020的發(fā)展，或許超乎你的想象。

最后是上海。

我很早就在上海放了骨干團(tuán)隊(duì)，上海最讓我看好的不是其他，就是天生的地理優(yōu)勢。說白了還是老天爺賞飯吃的城市 。

說真的，上海的整體干活氛圍還是沒法跟深圳比的；

但因?yàn)槌钟辛怂募痉置髑也惶�有霧霾的氣候，加之金融中心的稱號，使得上海在面對北京和廣深的時候，優(yōu)越感太強(qiáng)。

我并不批評這種優(yōu)越感，因?yàn)�，上海是真的好呀�?/p>

對外，上�？粗�整個外貿(mào)市場；對內(nèi)一側(cè)，是全中國最富饒的長三角內(nèi)需；中軸還有長江串聯(lián)整個強(qiáng)內(nèi)陸城市，這樣的城市不可能會衰敗。

大家也千萬不要說上海人排外啥的，你要知道，每一個生在上海的普通人，只要沒有被拆遷選中，ta的一生面對的是什么？

面對的是全球最頂尖的人和他們競爭。

你在上海干得不好，還能回到輕松度日的老家；但如果是上海人干得不好，他們能去哪？

沒有一個不拆遷的上海人，買房是容易的。

好了，給大家分享完了，接下來需要做的就是把錢備好。

祝大家2020年都買到好房子。