長壽古鎮(zhèn)“五一”的雨幕中，做野生菌特色餐飲的云南人老吳，吃完一碗過橋米線后，靜靜地坐在青龍溪邊的閣樓上，看著街道上五顏六色的雨傘數(shù)量逐漸增多。

　　2007年，他以單價3300元/平方米的價格，盤下云南彝人古鎮(zhèn)的一間商鋪，受當?shù)芈糜螣岬膸�動，現(xiàn)在這間商鋪的單價已飆升至12000元/平方米。在短短6年時間里，物業(yè)翻了接近4倍。受此鼓舞，他將目光放在了重慶長壽，花2300萬吃下4間商鋪。

　　被政策所抑制的樓市投資，正在瘋狂地尋找出路。而兼?zhèn)渖虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為一體的古鎮(zhèn)，也已成為投資客窺視的金礦。2012年才開街的長壽古鎮(zhèn)，亦正在開啟這樣一道掘金之門。

　　物業(yè)

　　自持比例達40%，后期運營信心十足

　　龍湖、萬達等商業(yè)巨頭的成功經(jīng)驗表明，商業(yè)綜合體實現(xiàn)成功運營的關(guān)鍵，在于開發(fā)商自持比例的高低。

　　自持成本越高，就意味著開發(fā)商后期運營能力的信心就越足，而對于中小投資者來說，盡管持有的物業(yè)體量無法與開發(fā)商相比，卻也可以跟著獲益。

　　在長壽古鎮(zhèn)總價值37億元的商業(yè)開發(fā)體量中，同元集團的自持物業(yè)將達到約15個億。自持比例達到40%。這當中，包括特色五星級酒店故園莊、大型人文主題公園萬壽公園、衙門、文廟、城隍廟、高端四合院會所、大型演藝吧、44家客棧中的10%左右，以及部分位置較關(guān)鍵的臨街商鋪。

　　價值

　　3年后租金或翻4倍，周邊土地價值翻10倍

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，長壽古鎮(zhèn)商鋪目前的單價租金，以35元/平方米左右居多，“我們?nèi)ツ旰炏碌氖?年的租賃合同，40元/平方米。按照目前的趨勢，下一次續(xù)簽的話，很可能要到100~120元/平方米。” 古鎮(zhèn)青龍溪邊一家江湖菜的餐廳老板對記者說。

　　客群調(diào)查顯示，投資者除了10戶同元集團從云南引進的大商家外，目前主要以長壽本地投資者，以及周邊區(qū)縣客戶為主。2011年初古鎮(zhèn)A區(qū)商鋪售價，單價還不足7000元/平方米，現(xiàn)在的C區(qū)，單價達到11000元/平方米左右。

　　根據(jù)古鎮(zhèn)營銷負責人介紹，即將推出的核心D區(qū)售價將有較大幅度上漲，均價或有可能突破15000元/平方米。

　　而長壽周邊地塊的價格，已經(jīng)在金科、東海、保利、洋世達開發(fā)商的合力之下飛速提升。2010年以前，長壽古鎮(zhèn)附近的地塊30萬~50萬元/畝，乏人問津。而最近成交的一塊用地，已經(jīng)達到了380萬/畝的價格。僅僅3年時間，價格就上漲了10倍。

　　路線

　　嘗試“雙核”，古鎮(zhèn)也有現(xiàn)代商圈的繁華便捷

　　相比麗江古鎮(zhèn)，以“壽文化”和巴渝風情為主打的長壽古鎮(zhèn)，歷史底蘊稍顯不足。其背靠的菩提山旅游景點，雖是規(guī)劃中的國家5A級景區(qū)，但知名度尚未完全打響。

　　這一短板，同元集團希望用現(xiàn)代商業(yè)來彌補。“長壽古鎮(zhèn)的開發(fā)模式中，現(xiàn)代化商業(yè)的味道必須加重。如果單純走古代文化路線，物業(yè)很難達到高速升值。所以，我們嘗試的是兩個核心元素驅(qū)動，即文化旅游結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)。”同元集團一位高層告訴記者。

　　長壽古鎮(zhèn)，既能作為景區(qū)滿足客戶的旅游需求，又能作為商業(yè)綜合體滿足人們吃住行游購娛這六大需求。這在重慶呈現(xiàn)的旅游商業(yè)地產(chǎn)格局中，是一種全新的模式。

　　從車位配比上，長壽古鎮(zhèn)總共近4000個車位，對應37萬方的商業(yè)比例大概為1：93，超過主城成熟商圈1：100的車位配比。

　　人氣

　　5年內(nèi)，年客流量應達到1000萬左右

　　其實，大多數(shù)中小投資者心目中最大的擔心，是長壽古鎮(zhèn)37萬平方米的商業(yè)體量，能否有足夠的人氣前來支撐。

　　已經(jīng)取得成功的楚雄彝人古鎮(zhèn)，是依靠每年約1000萬人的客流量，支撐約40萬平方米的商業(yè)。照此推算，長壽古鎮(zhèn)約37萬平方米，應該有約900萬左右的客流量來支撐。

　　同元集團方面認為，長壽區(qū)離重慶主城約1小時車程，以及高速公路和渝萬城際高鐵通車后，長壽到重慶市中心的時間將只需15分鐘，長壽古鎮(zhèn)未來5年內(nèi)，年客流量應該達到1000萬左右，而周邊的常住人口，將達到30萬。

　　重慶市政府官方數(shù)據(jù)顯示，2012年“十一”黃金周，長壽古鎮(zhèn)接待游客達到30.86萬，為近郊旅游景點中最高。而2012年全年，長壽古鎮(zhèn)的游客就達到200萬，而當時古鎮(zhèn)的開發(fā)規(guī)模不到1/5。

　　機構(gòu)人士指出，一個商業(yè)體成熟后，其底商價格和住宅價格的比例，應該在3.5：1左右，成熟的旅游景區(qū)或者商圈商業(yè)超過這個比值，一般能到5：1至7：1，而長壽古鎮(zhèn)現(xiàn)在不過2：1，“開發(fā)項目在前期出現(xiàn)的價差，就是人氣可以帶來的提升空間。更何況，目前長壽古鎮(zhèn)周邊的住宅價格，還在向上走。”

　　四合院的高檔投資生意經(jīng)

　　除了商業(yè)這塊蛋糕外，長壽古鎮(zhèn)的四合院物業(yè)亦是投資客看重的獵物。這種起源于西周，原本在華北區(qū)域常見的民居，被移植到川渝滇的古鎮(zhèn)上后，市場效果出奇的好。

　　1998年，麗江古鎮(zhèn)的四合院售價在30萬~50萬元一套，15年后，現(xiàn)在的市場價在原來的20倍以上。

　　長壽古鎮(zhèn)建筑容積率為0.7，坐落在這里的四合院物業(yè)，在1年時間內(nèi)也出現(xiàn)了漲幅。去年初，一套大約570平方米的四合院住宅，總價約450萬。現(xiàn)在總價大約在550萬左右。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“買四合院的客群，大致分為兩類，一是希望四合院能達到商務會所的作用，屬自住類型，另一方面則是高檔投資者，希望在國家對低容積率地塊嚴格控制下，未來能達到升值的目的。相比別墅，四合院在建筑上更有特色，符合中國人傳統(tǒng)建筑人文理念和審美，被賦予了更多的文化內(nèi)涵，譬如青磚灰瓦、飛檐斗拱等特點，都會給人一種尊崇感。”。