來(lái)源：

綜合自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（jjbd21）、每日經(jīng)濟(jì)新聞（nbdnews）、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（ourcecn）、中國(guó)基金報(bào)（chinafundnews；江右 泰勒）、上海證券報(bào)（張艷芬 魏倩）、書童說(shuō)房，公開信息等

央行發(fā)布了一個(gè)重大的消息，跟你還房貸息息相關(guān)。

12月28日上午，央行發(fā)布公告，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

買房、有房貸的小伙伴們需要關(guān)注。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，咱們以前的貸款合同是以基準(zhǔn)利率+上�。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r(jià)，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+基點(diǎn)（或固定利率）的方式定價(jià)了。

當(dāng)然，和大多數(shù)人相關(guān)的還是房貸。

需要特別指出的是，這次變動(dòng)不包括公積金個(gè)人住房貸款，畢竟公積金個(gè)人住房貸款利率比商業(yè)貸款利率要低得多。

此次央行就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，將影響超百萬(wàn)億存量貸款的利率。

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十大要點(diǎn)梳理

1、央行說(shuō)的存量浮動(dòng)利率貸款是指哪些？

公告所稱的存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。

2、何時(shí)不再簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同？

自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

3、何時(shí)開始轉(zhuǎn)換成LPR？何時(shí)完成？

自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

4、如何跟銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換？

存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。

從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

5、如何轉(zhuǎn)為固定利率？

如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

6、必須多方通知客戶，保障消費(fèi)者權(quán)益

機(jī)構(gòu)應(yīng)利用官方網(wǎng)站和網(wǎng)點(diǎn)公告、電話、短信、郵件和手機(jī)銀行等渠道通知存量浮動(dòng)利率貸款客戶，協(xié)商約定定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換具體事項(xiàng)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益。

7、為什么推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換？

目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。

為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

8、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；

加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；

借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

舉個(gè)例子：

同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

9、你的房貸利率會(huì)變嗎？

一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

10、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

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還是看不懂LPR，房貸利率具體怎么算？

然而，許多人都不是搞金融的，認(rèn)識(shí)“基準(zhǔn)利率”但未必都認(rèn)識(shí)LPR，買房的人們是一臉懵，許多人紛紛表示：看不懂！

按照要求，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變，但是否就意味著以后就是固定利率了？

先買房的人未來(lái)在LPR浮動(dòng)時(shí)還能享受到低利率嗎？

后買房的人，還有機(jī)會(huì)房貸利率低一點(diǎn)嗎？

這還真是個(gè)算術(shù)題。

個(gè)人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，屬于浮動(dòng)利率，即錨定一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)利率，然后上浮或打折。以前錨定的是基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在是LPR。

LPR是什么？

簡(jiǎn)單理解：就是一種每個(gè)月公布一次的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，最新的5年期以上利率是4.8%。

看起來(lái)比基準(zhǔn)低一丟丟，但LPR的浮動(dòng)頻率較高，那未來(lái)你的房貸利率會(huì)隨之變動(dòng)很大嗎？ 

央行這次釋放的信息有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

一是：借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

二是：存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，在加點(diǎn)數(shù)值方面，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

翻譯成大白話即：

房貸利率不掛鉤基準(zhǔn)利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：

一是選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動(dòng)了；

二是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價(jià)格與你當(dāng)前的房貸利率“多退少補(bǔ)”出差值。以后LPR變化了，就用新的LPR價(jià)格加這個(gè)差值，得出最新的房貸利率。

什么意思？我們直接來(lái)算賬。

10年前，李小姐在北京買了一套房，并幸運(yùn)地趕上了房貸利率打折，即基準(zhǔn)利率打7折，只有3.43%！

而南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.42%。

案例一：買房早，趕上打折的

央行要求，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變，這就催生了一個(gè)等價(jià)公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時(shí)依然維持3.43%，只是“基準(zhǔn)換LPR、折扣換差值”。

不是說(shuō)好轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變嗎？

對(duì)，但只是在基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換LPR時(shí)不變，也就是說(shuō)在選擇是否切換時(shí)，換算后的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉(zhuǎn)換時(shí)，加點(diǎn)數(shù)值將在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

什么時(shí)候轉(zhuǎn)換？

央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

案例二：晚買房，遇上基準(zhǔn)上浮的

與大多數(shù)這兩年買房的年輕人一樣，張先生買房時(shí)已經(jīng)處于樓市調(diào)控期了，各城市的房貸利率的優(yōu)惠幾乎不見(jiàn)蹤跡，相反都在基準(zhǔn)上上浮。

他的房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%，即：

LPR怎么變動(dòng)會(huì)影響兩者的房貸利率呢？

在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

如果選擇房貸利率切換LPR，假設(shè)5年后重新定價(jià)的LPR由4.8%上浮為5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（當(dāng)前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （當(dāng)前房貸利率）

同樣，假設(shè)5年后重新定價(jià)的LPR由4.8%下降到4.5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% ＜3.43%（當(dāng)前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% ＜5.39% （當(dāng)前房貸利率）

兩種變化，一目了然。

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所以，到底要不要切換？

根據(jù)央行官網(wǎng)簡(jiǎn)介，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。

目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

LPR報(bào)價(jià)行目前包括18家銀行，每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，各報(bào)價(jià)行以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng)，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于當(dāng)日9時(shí)30分公布，公眾可在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站查詢。

根據(jù)《中國(guó)人民銀行公告》（公告[2019]第15號(hào)），自2019年8月20日起，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）按新的形成機(jī)制報(bào)價(jià)并計(jì)算得出。

2019年11月，最新的1年期和5年期以上的LPR利率分別為4.15%和4.8%。

圖：最新1年期及5年期以上LPR利率

雖然房貸利率有太多作為普通人不能控制的因素在里面，但是理性的最優(yōu)選擇還是有的，感謝央媽給了我們選擇權(quán)和空檔期。

個(gè)人認(rèn)為：

在2020年8月份之前，按兵不動(dòng)，啥也別做。

因?yàn)椴还苁?月份，還是8月份去進(jìn)行轉(zhuǎn)換，對(duì)于2020年還貸來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一絲一毫的區(qū)別。

如果未來(lái)8個(gè)月，LPR出現(xiàn)下降，那么不要再等了，立刻馬上即時(shí)、速度70邁飛奔去辦LPR。

如果LPR在明年8月之前維持上升趨勢(shì)，就延遲辦理轉(zhuǎn)換。

至于怎么查看LPR的變化情況，如上文如寫，已經(jīng)告訴你查詢方法了，自己多上點(diǎn)心就可以。